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Observatorio del mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires

Dentro de la Defensoría del Inquilino contamos con un observatorio permanente del mercado de alquileres de la Ciudad de Buenos Aires. Periódicamente recopilamos, sistematizamos y analizamos datos publicados en los principales portales de búsqueda de inmuebles, con el objetivo de producir información estadística que refleje las principales variables de la oferta de viviendas en alquiler.

observatorio de alquileres

Dentro de los temas de estudio se encuentran: la evolución en el precio del alquiler y las expensas y cómo impacta en los ingresos de quienes alquilan, los requisitos para firmar un contrato de locación y la composición de la oferta de departamentos en alquiler. 

Precio de viviendas de 1, 2 y 3 ambientes en alquiler tradicional (3 años)

En noviembre de 2021 el precio promedio de alquiler de un departamento de un ambiente en la Ciudad de Buenos Aires es de $29.981, un dos ambientes vale $37.697 y un tres ambientes, $53.482.

precio alquiler un ambiente noviembre 2021
precio alquiler dos ambientes noviembre 2021
precio alquiler tres ambientes noviembre 2021

El precio promedio de expensas para un departamento de un ambiente es de $5.740, para uno de dos ambientes, $6.760 y para un tres ambientes, $8.939.

Distribución de la oferta de departamentos en alquiler según su precio

Si bien los valores promedio siempre son relevantes para contar con un primer dato general, es más importante aún analizar cuál es la cantidad de departamentos en alquiler para cada segmento de precio. De esta forma es posible determinar a partir de qué valor es posible alquilar un departamento y en qué segmentos se concentra la oferta.

Un ambiente

En el caso de los departamentos de un ambiente, el 7,26% de la oferta se ubica en el segmento de $15.000 a $20.000, el 21,06% en el segmento de $20.000 a $25.000, el 30,11% en el segmento de $25.000 a $30.000, el 19,78% en el segmento de $30.000 a $35.000, el 13,03% en el segmento de $35.000 a $40.000, el 6,31% en el segmento de $40.000 a $45.000 y finalmente, el 2,45% en el segmento de $45.000 a $50.000.

Dos ambientes

En el caso de los departamentos de dos ambientes, el 4,68% de la oferta se ubica en el segmento de $20.000 a $25.000, el 20,03% en el segmento de $25.000 a $30.000, el 23,90% en el segmento de $30.000 a $35.000, el 21,2% en el segmento de $35.000 a $40.000, el 12,70% en el segmento de $40.000 a $45.000, el 7,1% en el segmento de $45.000 a $50.000, el 4,15% en el segmento de $50.000 a $55.000, el 3,59% en el segmento de $55.000 a $60.000 y finalmente, el 2,65% en el segmento de $60.000 a $65.000.

Tres ambientes

En el caso de los departamentos de tres ambientes, el 2,87% de la oferta se ubica en el segmento de $30.000 a $35.000, el 9,87% en el segmento de $35.000 a $40.000, el 15,41% en el segmento de $40.000 a $45.000, el 18,28% en el segmento de $45.000 a $50.000, el 12,94% en el segmento de $50.000 a $55.000, el 14,28% en el segmento de $55.000 a $60.000, el 11,21% en el segmento de $60.000 a $65.000, el 9,34% en el segmento de $65.000 a $70.000 y finalmente, el 5,80% en el segmento de $70.000 a $75.000.

Aumento del alquiler en comparación con otros productos y servicios

La nueva ley de alquileres, vigente desde el 1 de julio de 2020, establece que los aumentos de precio durante los contratos de locación se producen de manera anual y en función de un índice que publica el Banco Central.

Se trata del Índice de Contratos de Alquiler (ICL), que se obtiene promediando el Índice de Precios al Consumidor (INDEC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE).

A continuación, detallamos el valor del ICL para el período octubre 2020 a octubre 2021 y lo comparamos con los aumentos de otros productos y servicios relevante de la economía durante el mismo período.

48,57%

Índice de Contrato de Alquiler (ICL)

52,1 %

Índice de precios al consumidor (IPC)

51,4 %

Alimentos y bebidas no alcohólicas

62,2 %

Prendas de vestir y calzado

60,9 %

Salud

47,0 %

Equipamiento y mantenimiento del hogar

59,8 %

Transporte

54,1 %

Recreación y cultura

54,0 %

Educación

60,6 %

Restaurantes y hoteles

Período: octubre de 2020 – octubre de 2021

Fuente: INDEC

Precio de viviendas de 1, 2 y 3 ambientes en alquiler temporario

Para el mes de noviembre de 2021, el precio promedio de los departamentos de un ambiente en alquiler temporario en la ciudad de Buenos Aires es de $43.390, para los dos ambientes fue $48.764 y para los tres ambientes, $60.648.

precio alquiler temporario un ambiente noviembre 2021
precio alquiler temporario dos ambientes noviembre 2021
precio alquiler temporario tres ambientes noviembre 2021

Comparación del alquiler tradicional con el temporario

Los precios del alquiler temporal son muy superiores a los del alquiler tradicional. En el caso de los monoambientes, el precio se encarece 44,72%; en los dos ambientes, se encarece 29,35% y en los tres ambientes, 13,39%.

Cabe aclarar que una porción mayoritaria de los alquileres temporarios incluye en el precio del alquiler, el monto de las expensas, los impuestos y los servicios públicos. Este último, hasta un porcentaje del canon locativo.

En relación a las expensas, los valores promedio son similares a los del alquiler tradicional. Esto confirma que son los mismos departamentos lo que se destinan a uno u otro mercado. Para los departamentos de un ambiente, el valor promedio de las expensas es de $5.821; para los de dos ambientes, es de $6.836 y para los de tres ambientes, es de $8.982.

Distribución de la oferta de departamentos en alquiler temporario según su precio

Al igual que en los alquileres tradicionales, es relevante analizar en qué segmentos de precio se concentra la oferta de alquileres por temporada.

Un ambiente

En el caso de los departamentos de un ambiente en alquiler por temporada, el 6,41% de la oferta se ubica en el segmento de $25.000 a $30.000, el 17,48% en el segmento de $30.000 a $35.000, el 16,70% en el segmento de $35.000 a $40.000, el 22,12% en el segmento de $40.000 a $45.000, el 15,99% en el segmento de $45.000 a $50.000, el 8,86% en el segmento de $50.000 a $55.000, el 6,51% en el segmento de $55.000 a $60.000, el 4,17% en el segmento de $60.000 a $65.000 y finalmente, el 1,77% en el segmento de $65.000 a $70.000.

Dos ambientes

En el caso de los departamentos de dos ambientes, el 9,67% de la oferta se ubica en el segmento de $30.000 a $35.000, el 17,16% en el segmento de $35.000 a $40.000, el 14,94% en el segmento de $40.000 a $45.000, el 20,44% en el segmento de $45.000 a $50.000, el 13,49% en el segmento de $50.000 a $55.000, el 8,41% en el segmento de $55.000 a $60.000, el 6,74% en el segmento de $60.000 a $65.000, el 5,08% en el segmento de $65.000 a $70.000 y finalmente, el 4,07% en el segmento de $70.000 a $75.000.

Tres ambientes

En el caso de los departamentos de tres ambientes, el 3,80% de la oferta se ubica en el segmento de $35.000 a $40.000, el 11,79% en el segmento de $40.000 a $45.000, el 12,24% en el segmento de $45.000 a $50.000, el 7,36% en el segmento de $50.000 a $55.000, el 10,46% en el segmento de $55.000 a $60.000, el 16,42% en el segmento de $60.000 a $65.000, el 14,46% en el segmento de $65.000 a $70.000, el 12,62% en el segmento de $70.000 a $75.000 y finalmente, el 10,84% en el segmento de $75.000 a $80.000.


Composición de la oferta de departamentos en alquiler tradicional

La composición de la oferta de departamentos en alquiler da cuenta de los efectos del boom inmobiliario que atravesó la Ciudad de Buenos Aires en la última década, caracterizado por una aceleración en la cantidad de viviendas construidas, sobre todo pequeñas y concentradas en el corredor norte de la ciudad.

Del total de viviendas ofrecidas en alquiler tradicional, un tercio tiene menos de 10 años de antigüedad y más de la mitad tiene uno o dos ambientes. En el alquiler temporario la tendencia se acentúa. Más de la mitad de su oferta fue construida en la última década y la cantidad de unidades de uno y dos ambientes supera el 70%. Estos datos se corresponden con la tendencia registrada en la última década de volcar en la construcción de viviendas para alquiler las ganancias originadas en otras actividades económicas.

Composición de la oferta según su ubicación geográfica

La oferta de departamentos en alquiler muestra una fuerte concentración en el corredor norte y centro de la Ciudad de Buenos Aires. Palermo, con el 14,14% de la oferta, es el barrio con mayor cantidad de unidades disponibles.

Le siguen: Recoleta (13.74 %), Belgrano (12.36 %), Caballito (7.26 %), Puerto Madero (5.1 %), Villa Urquiza (4.69 %), Almagro (4.31 %), Monserrat (3.4 %), Flores (3.12 %), San Nicolás (3.08 %), Nuñez (2.97 %), Balvanera (2.4 %) y Villa Crespo (2.04 %).

En conjunto, estos trece barrios concentran el 78,61% de la oferta. El 21,39% restante se encuentra diseminada en otros 35 barrios, de los cuales ninguno supera el 2% del total de la oferta, siendo los barrios del sur de la Ciudad los que presentan la menor cantidad de unidades disponibles.

Composición de la oferta según su cantidad de ambientes

Con un 34,84% de la oferta, los anuncios de departamentos de dos ambientes son los que predominan. Más atrás se encuentran los de un ambiente (22,58%), los de tres ambientes (21,17%), los de cuatro ambientes (13,13%) y, por último, los de cinco ambientes o más (8,27%).

Composición de la oferta según su antigüedad

La antigüedad de los departamentos ofertados está repartida en porciones similares entre los que tienen más y menos de 30 años de antigüedad, destacándose la rápida incorporación de unidades nuevas o “a estrenar”.

Del total de anuncios relevados, el 44,22% de los departamentos tiene más de 30 años de antigüedad, el 9,96% tiene entre 20 y 30 años, el 10,71% tiene entre 10 y 20 años, el 16,75% tiene entre 5 y 10 años, el 8,77% tienen menos de 5 años y el 9,96% son unidades nuevas o “a estrenar”.

Composición de la oferta de departamentos en alquiler temporario

En las plataforma de búsqueda de inmuebles la oferta de alquileres temporarios ya supera a la oferta de alquileres tradicionales. Actualmente, el 53,26% de la oferta de departamentos está orientada al alquiler por temporada, mientras que el 46,73% restante corresponde al alquiler tradicional (con contratos de tres años).

Estos datos dan cuenta del fenomenal crecimiento de esta modalidad de alquiler, que pone en crisis la idea generalizada de que se trata de un mercado orientado al turismo. Es claro que quienes llegan a la Ciudad por turismo lo hacen por períodos mucho más cortos y se alojan mayoritariamente en hoteles o departamentos que se alquilan por día a través de plataformas como Airbnb.

El alquiler por temporada destinado a residentes se expandió notablemente en los últimos años. Motivados por una rentabilidad mucho más elevada y por la posibilidad de aumentar los precios con mayor frecuencia, inmobiliarias y locadores retiraron la oferta de alquileres tradicionales y se volcaron a los temporarios.

El mercado al cual apuntan está compuesto por aquellos vecinos que, por algún motivo concreto -como la falta de una garantía propietaria- no pueden acceder al mercado convencional y resuelven su problema habitacional con contratos cortos. Esto implica afrontar precios mucho más elevados, actualizar depósitos y pagar comisiones cada 6, 9 o 12 meses; en ocasiones, pagar varios meses de alquiler por adelantado y vivir constantemente con la inestabilidad de un contrato a punto de vencerse.

Composición de la oferta según su ubicación geográfica

Al igual que en el alquiler tradicional, la oferta de departamentos en alquiler temporario muestra una fuerte concentración en el corredor norte y centro de la Ciudad de Buenos Aires. Recoleta, con el 26,48% de la oferta, es el barrio con mayor cantidad de unidades disponibles; le siguen: Palermo (24,52%), Belgrano (10,65%%), San Telmo (8,04%) y Retiro (5,22%). Estos cinco barrios concentran el 74.91% del total de la oferta.

El resto de los barrios con mayor cantidad de oferta son: San Nicolás (3,96%), Almagro (3,37%), Puerto Madero (2,94%), Caballito (2,18%), Villa Crespo (1,92%), Monserrat (1,80%) y Balvanera (1,77%). Estos siete barrios, junto a los cinco anteriores, concentran el 92,85% de la oferta.  

El 7,15% restante está diseminada en otros 36 barrios, de los cuales ninguno supera el 2% del total de la oferta, siendo los barrios del sur de la Ciudad los que presentan la menor cantidad de unidades disponibles. Algunos, incluso, no tienen ningún departamento en alquiler temporario.

Composición de la oferta según su cantidad de ambientes

Con un 40,63% de la oferta, los anuncios de departamentos de dos ambientes son los que predominan. Más atrás se encuentran los de un ambiente (31,72%), los de tres ambientes (20,59%), los de cuatro ambientes (5,63%) y, por último, los de cinco o más ambientes (1,40%).

Composición de la oferta según su antigüedad

La antigüedad de los departamentos que se alquilan de forma temporaria es notablemente inferior. Del total de anuncios relevados, el 19,59% son unidades nuevas o “a estrenar”, el 16,74% tiene entre 1 y 5 años, el 17,44% tiene entre 5 y 10 años, el 23,55% de los departamentos tiene más de 30 años de antigüedad, el 11,05% tiene entre 20 y 30 años, el 11,63% tiene entre 10 y 20 años, el 11,05% tiene entre 20 y 30 años y el 23,55% restante tiene más de 30 años de antigüedad.


Impacto del alquiler en los ingresos de los inquilinos

Para comprender la delicada situación que atraviesa más de un tercio de la población porteña que alquila, es indispensable profundizar el análisis de ingresos y gastos de los inquilinos. Para eso, utilizaremos los montos de alquiler publicados por este Observatorio y los compararemos con los deciles de ingreso que publica trimestralmente la Dirección de Estadísticas y Censos del Gobierno de la Ciudad.

Impacto del alquiler en los ingresos individuales

Los últimos datos publicado por el citado organismo estadístico en relación a los deciles de ingreso individual son los siguientes: 

De esta información surge que:

  • El 30% de los porteños tiene ingresos menores a $ 35.000
  • El 50% tiene ingresos menores a $ 50.000
  • El 60% tiene ingresos menores a $60.000
  • El 80% tiene ingresos menores a $ 86.000

Mensualmente, el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires informa el valor de la Canasta Alimentaria (CA) y la Canasta Básica Total (CBT), que definen las líneas de indigencia y de pobreza.

En septiembre de 2021, la CA para un hogar unipersonal, de un adulto varón de 25 años, económicamente activo y propietario de la vivienda fue de $12.851, mientras que la CBT fue de $29.601.

canasta de consumo septiembre caba

Si a estos montos le agregamos el valor promedio del alquiler de un monoambiente en el mes de noviembre ($29.981), obtenemos que:

Para superar la línea de la pobreza, un inquilino necesita contar con ingresos superiores a $59.582. Un requisito que cumple el 40% de la población ocupada.

Impacto del alquiler en los ingresos totales familiares

Los últimos datos publicado por el citado organismo estadístico en relación a los deciles de ingreso total familiar son los siguientes: 

De esta información surge que:

  • El 30% de las familias porteñas tiene ingresos menores a $ 46.400
  • El 50% tiene ingresos menores a $75.000
  • El 60% tiene ingresos menores a $90.000
  • El 80% tiene ingresos menores a $137.000

En septiembre de 2021, la Canasta Alimentaria (CA) para un hogar compuesto por una pareja de 35 años, económicamente activos, propietarios de la vivienda y con dos hijos de 6 y 9 años fue de $39.194 y la Canasta Básica Total (CBT), fue de $86.939. Si a estos montos le agregamos el valor del alquiler de un departamento de tres ambientes ($53.482), obtenemos que:

Para superar la línea de la pobreza, una familia inquilina con las mencionadas características necesita contar con ingresos superiores a $140.421. Un requisito que cumplen menos del 20% de las familias.

Composición de los hogares porteños

Con los porcentajes que surgen de la anterior comparación de ingresos y gastos y antes de suponer (erróneamente) que la mayoría de los hogares son sostenidos con dos ingresos, es importante analizar un informe de la Dirección de Estadísticas y Censos del GCBA. Allí se afirma que:

  • El 36.8% de los porteños viven solos.
  • El 11.4% de los hogares está compuesto por madres o padres, con hijos a cargo.
  • El 26.1% de los hogares está compuesto por una pareja con hijos (independientemente si los hijos son de la unión actual o de parejas anteriores).
  • El 19.2% de los hogares está compuesto por parejas sin hijos o que no conviven con ellos.
  • El 6.6% restante está compuesto por hogares multipersonales no familiares o familiares sin núcleo.

De esta forma, podemos afirmar que:

Casi la mitad de la población asume con un solo ingreso todos los gastos del hogar, mientras que la otra mitad cuenta con por lo menos dos personas que pueden sostenerlo.