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Ley de Alquileres

En 2020 el Congreso Nacional aprobó la nueva Ley de Alquileres, que entró en vigencia para todos los contratos de locación celebrados con posterioridad al 1 de julio de ese año. A continuación, detallamos los 10 puntos más importantes de la nueva legislación.

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Plazo mínimo de tres años

La legislación extendió de dos a tres años el plazo mínimo de los contratos. Esto brinda mayor estabilidad y reduce a la mitad los gastos de renovación, ya que el depósito y los informes de la garantía se abonan con menor frecuencia.

Actualización de precio anual

En caso de pautarse aumentos en el precio del alquiler, éstos deben ser anuales (ya no semestrales), a través de un índice conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC), elaborado por el INDEC y el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por ANSES.

De esta forma, los aumentos son objetivos y no están determinados discrecionalmente por inmobiliarias y locadores.

Registro de contratos en AFIP

La ley establece que el locador tiene la obligación de declarar el contrato ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dentro de los 30 días de la firma del mismo y en caso de incumplimiento, podrá declararlo el inquilino. De esta forma, se busca blanquear un mercado con altísimas tasas de informalidad.

Solo un mes de depósito

Se reduce el depósito en garantía a un mes de alquiler y se establece que el locador debe restituirlo actualizado al valor del último mes del contrato. Además, el reintegro del dinero debe hacerse efectivo en el momento de la entrega de llaves, sin esperar la liquidación de expensas ni las facturas de servicios públicos, ya que se tomarían como referencia los importantes del mes anterior.

Si bien el depósito es un dinero que entrega el inquilino como seguro ante la falta de pago de alguna de sus obligaciones o ante eventuales deterioros en la vivienda, en los últimos años se hizo habitual que inmobiliarias y locadores lo retengan sin motivo alguno.

Esta ley introduce mecanismos para asegurar la devolución del dinero y para que el mismo no pierda valor durante el transcurso del contrato. Además, reduce los gastos iniciales para firmar un contrato de locación.

Expensas extraordinarias a cargo del locador

Con la ley 27.551, los inquilinos tienen a su cargo únicamente las expensas que deriven de gastos habituales, entendiendo por estos los servicios normales y permanentes a disposición del inquilino, independientemente de que sean considerados ordinarios o extraordinarios.

De esta forma los inquilinos dejan de abonar gastos que normalmente se liquidan como ordinarios, pero que no deberían serlo.

También dejan de abonar los impuestos sobre el inmueble, que serán abonados por el locador. Esto último independientemente de su denominación (impuesto inmobiliario, ABL, etc.)

Renovación de contrato

La nueva legislación establece que las partes deben acordar las condiciones de la renovación con tres meses de anticipación. En caso de no llegar a un acuerdo o que el locador no conteste, el inquilino puede rescindir el contrato sin pagar la multa, que hoy equivale a un mes de alquiler.

La nueva legislación brinda una previsibilidad mínima que les permite a los inquilinos evaluar otras opciones antes de la finalización del contrato.

Reparaciones

El locador tiene diez días para realizar las reparaciones que la vivienda requiera, contados desde la notificación del inquilino. Trascurrido ese plazo, el locatario puede efectuar las reparaciones por su cuenta y descontarlas del próximo alquiler. Lo mismo sucede cuando los arreglos son de carácter urgente.

Rescisión anticipada sin causa

Se exime al inquilino de abonar una penalidad por rescindir anticipadamente el contrato, siempre y cuando notifique su decisión con tres meses de antelación.

De lo contrario, deberá abonar un mes y medio de alquiler, si se encuentra en el primer año de contrato o un mes de alquiler, si rescinde transcurrido ese plazo.

Garantía

Inmobiliarias y locadores no pueden restringir el alquiler a la presentación de una única opción de garantía. La legislación establece que el inquilino debe proponer al menos dos de las siguientes opciones: garantía inmobiliaria, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza y garantía personal (recibo de sueldo o certificado de ingresos). De estas, el locador debe elegir una.

Domicilio electrónico

La ley 27.551 incorporó el correo electrónico como un medio válido de notificación. De esta forma, los inquilinos no deben enviar cartas documentos (que valen alrededor de $1.000) cada vez que necesiten reclamar por arreglos, cortes en el suministro de gas, falta de devolución de depósito, rescisión anticipada, o cualquier otra situación.

¿Qué pasa con las comisiones inmobiliarias?
El pago de comisiones por la intermediación inmobiliaria está regulado por leyes locales o provinciales, que establecen el monto de la comisión y quién debe abonarlo (locador, locatario o ambos). En la Ciudad de Buenos Aires, La Pampa y Río Negro son los locadores quienes deben afrontar ese gasto.