La mayor parte de las consultas recibidas durante el mes de noviembre por el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo estuvieron vinculadas con la falta de estabilidad en la vivienda que padecen los inquilinos (16,75 % del total).
Esta problemática se expresa de diversas maneras: A muchos locatarios les avisan con algunos días de anticipación que no le renovarán el contrato o que lo harán con aumentos de precio desmedidos (del orden del 60, 70 u 80 %).
Algunos se acercan a la Defensoría ni bien esto sucede, buscando alguna alternativa de negociación que les permita permanecer en la vivienda durante un tiempo suficiente para reubicarse, mientras que otros se acercan cuando ya reciben amenazas de desalojo o tienen un juicio iniciado.
También son frecuentes las consultas por incumplimientos del plazo mínimo legal. Muchos inquilinos reciben propuestas del locador o de la inmobiliaria de firmar contratos por 3, 6 o 12 meses. En todas las ocasiones, estas prórrogas ilegales vienen asociadas con un incumplimiento del índice público de actualización de precios.
Conflictos con el intermediario
También es destacable la cantidad de consultas recibidas por diversos conflictos con el intermediario (14,75%). Este punto se refiere al intento de cobrar comisiones inmobiliarias cuando legalmente no corresponde, al cobro de sobreprecios en gastos administrativos o a la falta de restitución de la seña cuando la firma del contrato no se concreta.
Incumplimientos a los derechos inquilinos
Le siguen las consultas por los gastos de expensas que corresponde abonar con la nueva ley de alquiler (13,50 %) y luego, la amplia gama de incumplimientos a los derechos de los inquilinos.
La retención indebida del depósito (12,50 %), la falta de mantenimiento y reparación de la vivienda (10 %), y falta de entrega de facturas (9,25 %) son las más representativas.
La falta de entrega de facturas por la renta mensual que pagan los inquilinos es la norma más incumplida en las relaciones de alquiler. Si bien el porcentaje de locatarios que consultan únicamente por este tema es minoritario, se trata de una problemática que aparece recurrentemente en la mayoría de los asesoramientos.
“Teniendo en cuenta que la deducción de alquileres del impuesto a las ganancias está vigente hace cinco años, estamos en condiciones de asegurar que la tarea legislativa ha sido ignorada por los organismos de fiscalización. Asumiendo que el alquiler es el desembolso principal –impactando casi en el 50% de los ingresos promedio de los inquilinos-, es inverosímil que todavía se reclame por un documento legal contra el pago de la renta”, señaló Fernando Muñoz, coordinador del Programa de Atención a Inquilinos.
En relación a la retención indebida del depósito en garantía, Muñoz indicó: “No es posible, asimismo, que se naturalice la falta de devolución de la garantía dineraria ante la ausencia de mecanismos de sanción por su retención indebida. El único instrumento legal posible para recuperarlo es la denuncia penal por estafa, multiplicando el menú de instancias públicas para ejercer derechos básicos en la relación de vivienda.
Ley de Alquileres
En lo que respecta a la nueva ley de alquileres, vigente desde julio de 2020, se destaca la cantidad de consultas referidas a cómo calcular el aumento anual del alquiler.
Esto se debe a que existen inmobiliarias y locador que exigen porcentajes mayores a los que establece la legislación y de manera trimestral o semestral.
También vale remarcar que a muchos inquilinos les exigen que actualicen anualmente el depósito entregado al comienzo del contrato, cuando esa obligación no les corresponde.
Entrega de llaves
Por último, son cada vez más frecuentes las consultas por inconvenientes al momento de entregar las llaves y finalizar el contrato.
Existen locadores que exigen a los inquilinos que efectúen mejoras en el inmueble que no les corresponden, como pintar las paredes o pulir el piso de parquet.
En ocasiones, los propietarios se niegan a recibir las llaves hasta que el inquilino efectúe estas mejores o reclaman al garante o al seguro de caución que abone estos trabajos.
| Tema de consulta | Total | Desglosado | Porcentaje |
|---|---|---|---|
| Estabilidad habitacional | 67 | 16.75% | |
| Aumento desmedido en la renovación | 27 | ||
| Deudas y riesgo de desalojo | 22 | ||
| Incumplimiento del plazo mínimo / Prórrogas | 18 | ||
| Conflictos con el intermediario | 59 | 14.75% | |
| Comisión inmobiliaria | 46 | ||
| Retención de Seña / Reserva | 10 | ||
| Gastos administrativos | 3 | ||
| Expensas | 54 | 13.50% | |
| Depósito | 50 | 12.50% | |
| Retención de depósito | 45 | ||
| Actualización anual del depósito | 5 | ||
| Arreglos / Reparaciones | 40 | 10.00% | |
| Pago y facturación | 37 | 9.25% | |
| Falta de entrega de factura | 26 | ||
| Medio de pago | 11 | ||
| Ley de alquileres | 35 | 8.75% | |
| Consultas contractuales generales | 19 | ||
| Aumento del alquiler (ICL) | 16 | ||
| Servicios públicos | 21 | 5.25% | |
| Rescisión anticipada | 11 | 2.75% | |
| Entrega de llaves | 11 | 2.75% | |
| Otros | 15 | 3.75% |