Hoy es el primer día de aplicación de la nueva Ley de Alquileres, publicada ayer en el Boletín Oficial. Sin embargo, las disposiciones del Código Civil y Comercial (modificado por la nueva legislación) aún se aplican en los contratos firmados con anterioridad. A todo esto, el decreto 320/20 congeló y prorrogó los alquileres hasta fines de septiembre y el 576/20 prohibió las mudanzas en el Área Metropolitana de Buenos Aires (AMBA) y otros sectores del país hasta el 17 de julio.

Es una situación atípica. Nunca vista en la historia del mercado de alquileres y que puede causar desconcierto en las distintas partes involucradas en un contrato de locación. Sin embargo, las normas mencionadas no se contradicen, sino que se complementan.

A continuación, explicaremos cada una de ellas, para luego mencionar algunas situaciones particulares que se pueden presentar.

Nueva Ley de Alquileres (27.551)

La nueva Ley de Alquileres, sancionada recientemente por el Congreso Nacional, fue publicada ayer en el Boletín Oficial y, por ende, se aplica a partir de hoy a todos los contratos de alquiler que se firmen en el país. 

Si bien el decreto 576/20, que volvió a Fase I el distanciamiento social, preventivo y obligatorio, no permitirá la firma de nuevos contratos en el AMBA, Chaco, ciudad de Neuquén y General Roca hasta después del 17 de julio, en el resto del país los contratos que se firmen a partir de hoy, deberán contemplar la nueva legislación.

Para simplificar esta transición, el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo, elaboró recientemente un contrato de alquiler modelo que puede ser consultado aquí

Código Civil y Comercial de la Nación

El capítulo de alquileres del Código Civil y Comercial de la Nación fue modificado por la nueva Ley de Alquileres. De todas formas, seguirá vigente para todos contratos firmados hasta ayer.

Es decir, durante los próximos dos años tendremos un doble régimen, en el cual habrá inquilinos con contratos firmadas antes y después de la nueva legislación. Recién el 1 de julio de 2022, todos los inquilinos tendrán contratos firmados con la Ley 27.551. 

Decreto 320/20

El Decreto 320/20 es una medida de emergencia adoptada por el Poder Ejecutivo Nacional ante la profundización de la crisis habitacional que generó la pandemia de COVID 19 y las consecuentes medidas de distanciamiento social, preventivo y obligatorio.

La medida dispone, hasta el 30 de septiembre, la suspensión de desalojos, la prórroga de contratos y el congelamiento del canon locativo al valor de marzo. Además, introduce la bancarización obligatoria de todos los pagos relacionados al alquiler.

Decreto 576/20

El Decreto 576/20, vigente desde hoy en AMBA, Chaco, ciudad de Neuquén y General Roca, retrotrajo a su punto de partida las medidas de distanciamiento social, preventivo y obligatorio. Por este motivo, no se podrán firmar nuevos contratos, los permisos que fueron otorgados para realizar mudanzas quedan suspendidos y las inmobiliarias deben cerrar sus puertas, teniendo prohibido –además- mostrar inmuebles a potenciales compradores o inquilinos.  

Situaciones particulares que se pueden presentar

  • Actualmente ningún inquilino tiene su contrato de alquiler vencido. El decreto 320/20 los prorrogó de forma automática hasta el 30/9 y congeló el precio al valor de marzo, por lo tanto, no deben aceptar hasta esa fecha renovaciones con aumentos de precio. El pago del alquiler debe ser obligatoriamente por transferencia o depósito bancario.
  • Aquellos inquilinos que no cuenten con ingresos económicos para afrontar el pago del alquiler, pueden abonar a partir de octubre en 3 a 6 cuotas.
  • Aquellos inquilinos que, ante la imposibilidad de afrontar el pago, decidan rescindir el contrato, pueden hacerlo sin abonar multa. De todas formas, si viven en el AMBA u otras zonas afectadas por el Decreto 576/20, deben esperar hasta el 17 de julio para concretar la mudanza.
  • Aquellos inquilinos que ya tenían una mudanza prevista, deben postergarla hasta después del 17 de julio. Si esa situación genera que tengan dos departamentos alquilados en simultáneo, solo deberán abonar el alquiler de inmueble donde habitan.
  • Aquellos inquilinos que acaban de mudarse y aún no pudieron restituir las llaves y la tenencia del inmueble, no deben abonar el alquiler de ese inmueble.
  • Los inquilinos que no viven en zonas afectadas por el Decreto 576/20 y siempre y cuando el Gobierno provincial y local lo permitan, pueden visitar viviendas, firmar contratos de alquiler y realizar mudanzas. El contrato deberá confeccionarse con los beneficios otorgados por la nueva Ley de Alquileres.
  • Independientemente del lugar de residencia del inquilino, no deben aceptar que la inmobiliaria muestre el inmueble a potenciales compradores o inquilinos.

Asesoramiento legal

Aquellos inquilinos de la Ciudad de Buenos Aires, que tengan dudas o conflictos en su relación de alquiler, se pueden comunicar con el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo (atencioninquilinos@defensoria.org.ar) para recibir un asesoramiento legal adecuado.

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