La ley de alquileres está por cumplir 3 años de vigencia. Es decir que la gran mayoría de inquilinos tenemos contrato firmado con la nueva legislación.
Es cierto que muchísimos de nosotros alquila «sin contrato», pero también es una certeza que el Código Civil y Comercial de la Nación (art. 1188) contempla que «el contrato de locación debe hacerse por escrito».
Si bien el texto de la ley es claro, existen varios aspectos que inmobiliarias y locadores incumplen con frecuencia.
Es evidente y alevoso que el Estado cada vez tiene menos autoridad sobre el mercado. Y esto también se refleja en su capacidad para hacer cumplir las leyes.
Éstos son los cinco incumplimientos más frecuentes que manifiestan los vecinos y vecinas.
Plazo mínimo
La legislación establece que un contrato de alquiler debe durar como mínimo tres años. Este plazo se debe respetar independientemente que sea un contrato nuevo o una renovación.
Sin embargo, es frecuente que cuando finaliza un contrato la inmobiliaria o el propietario proponga al inquilino la firma de una prórroga por 6 o 12 meses.
En estas prórrogas ilegales no solo se incumple el plazo mínimo, sino que se suelen establecer mecanismos de actualización de precios con mayor frecuencia que la establecida por ley.
Índice de Contrato de Alquiler (ICL)
La nueva ley establece que los alquileres solo pueden aumentar de forma anual. Ya no se pueden pactar aumentos semestrales, trimestrales o mensuales. Además, el incremento surge de un índice público que elabora el Banco Central y que contempla la inflación y el aumento de los salarios.
Sabemos que muchos vecinos y vecinas manifiestan que el locador pretende aumentarles con mayor frecuencia de la establecida por ley o utilizando un índice distinto y más elevado.
Expensas
La legislación establece que los inquilinos no deben abonar las expensas extraordinarias. Pero al haber muchas administraciones que liquidan gastos extraordinarios dentro de los ordinarios, la legislación aclara que los inquilinos solo deben abonar los servicios normales y permanentes a disposición suya, independientemente de la columna donde se liquiden.
Esta situación genera conflictos frecuentes con los locadores, quienes no aceptan que el locatario descuente del alquiler aquellos gastos que no le corresponde abonar de las expensas.
Actualización del depósito
Con respecto al depósito en garantía, la nueva ley establece que los locadores pueden exigir un solo mes al inicio del contrato y que lo deben devolver actualizado al finalizar el contrato. Esta actualización debe ser equivalente al aumento del precio del alquiler.
A pesar de que la ley es clara respecto de que es el locador quien debe actualizar el depósito, es frecuente que las inmobiliarias -sobre todo- aprovechen la aplicación del ajuste anual en el contrato para estafar al inquilino, reclamándole que «actualice también el depósito».
Registro de contrato en AFIP
Por último, el artículo más incumplido de la ley de alquileres es aquel que establece la obligatoriedad de registrar los contratos en AFIP.
En la gran mayoría de los casos, los contratos no se encuentran registrados, los inquilinos no reciben facturas a cambio del alquiler y el pago en efectivo sigue muy extendido.
Por todo esto es importante que los inquilinos hagan valer el derecho que introdujo la nueva ley y registren sus contratos en AFIP. Si bien el registro es obligatorio para los propietarios, los inquilinos también pueden completar el trámite.
Es un paso importante para regularizar un mercado con elevados índices de informalidad.
Claro que la AFIP es un organismo público estatal, quizás el principal instrumento que tiene el Estado para recuperar alguna autoridad frente al mercado, y paradójicamente es el eslabón más débil en esta cadena de incumplimientos.
Asesoramiento legal
Para consultar sobre todos estos temas, los vecinos y vecinas que alquilan vivienda pueden escribir al Whatsapp 112392-1644.
Asimismo, en el caso de la ciudad de Buenos Aires, pueden acercarse al asesoramiento legal de la Defensoría del Pueblo. Los horarios de atención son de lunes a viernes de 10 a 16 hs. en Av. Belgrano 673. También pueden enviar un correo electrónico a atencioninquilinos@defensoria.org.ar o llamar al 0800-999-3722.