Los departamentos “a estrenar” tienen un precio de alquiler más elevado que los departamentos con mayor antigüedad. La justificación es que nadie vivió allí: las paredes están recién pintadas, los pisos relucientes, las griferías son nuevas, al igual que las aberturas y sanitarios.
El sentido común nos indica que, si alquilamos un departamento de estas características, no tendremos ningún problema edilicio: no habrá humedad en las paredes, filtraciones en el baño, ni fallas en la instalación eléctrica. Es probable, además, que tengamos SUM, parrilla y otras comodidades adicionales. Sin embargo, el engaño se hace evidente pocos días después de ingresar al departamento.
La primera situación extraña que nota el inquilino es al momento de leer el contrato y notar que el locador es una persona jurídica. Se trata de las constructoras, que son dueñas del inmueble. Estas empresas, a su vez, suelen operar como inmobiliaria, a pesar de no contar con la matrícula necesaria para ejercer la profesión.
Luego, los problemas que surgen son múltiples, pueden aparecer todos o algunos. Los más frecuentes son:
- Instalación eléctrica: los medidores no están instalados y el edificio cuenta con “luz de obra”, que es inapropiada para el uso doméstico. Las bajas de tensión y los cortes de suministro son frecuentes, sobre todo cuando aumenta la cantidad de vecinos que habitan el edificio.
- Expensas: el consorcio no está legalmente constituido, no está registrado el Reglamento de Copropiedad ni designado formalmente el administrador. Las expensas las suele liquidar arbitrariamente la constructora. Todos los gastos se liquidan como ordinarios y el monto aumenta mes a mes, sin parámetros, sin control, sin previsibilidad.
- Avalúo: En el predio donde se construyó el edificio había anteriormente una casa, un comercio, una cochera, un terreno baldío o cualquier otra cosa; que pagaba un determinado valor de ABL e Impuesto Inmobiliario. La construcción del edificio incrementa la valuación fiscal y genera una nueva liquidación del impuesto que, el Gobierno de la Ciudad, lo cobra con retroactividad. Cuando llega este “avalúo”, el locador le reclama el pago al inquilino y en la mayoría de los casos, ya le incluyó ese gasto por contrato.
- Problemas edilicios: Contrariamente a lo que se supone, en muchas ocasiones los edificios presentan problemas estructurales como filtraciones y humedad y suelen tener sectores que aún no están terminados. Son numerosos los casos en los cuales se promociona que los departamentos tienen acceso a “amenities” como SUM, parrilla, pileta, lavadero, gimnasio u otros y cuando los inquilinos ingresan al edificio observan que los mismos aún no fueron construidos.
La primera recomendación para aquellos que están buscando un departamento para alquilar, es que eviten los edificios “a estrenar”. Es preferible alquilar en un edificio con una antigüedad superior a 5 años, que seguramente tendrá un consorcio constituido, medidores instalados y ya habrá abonado el avalúo. En caso de estar interesados en un departamento nuevo y no saber si persisten estos problemas, debemos consultar si tiene “final de obra” y pedir una copia de las expensas y de la boleta de luz. De esa forma podemos verificar la legalidad en la liquidación de las expensas y constatar si existen medidores individuales para cada unidad funcional.
Si ya alquilamos en un edificio de estas características podemos intimar por carta documento al locador para que resuelva los problemas y podemos cesar el pago de algunos conceptos hasta que se regularice la situación. Por ejemplo, la “luz de obra”, cuya comercialización a terceros está prohibida por las empresas prestatarias. Los problemas edilicios también pueden ser reclamados y, en ocasiones, ameritan un descuento en el precio del alquiler. Si estás en esta situación, consultá nuestro asesoramiento legal para inquilinos.