La Ley 5.859 redujo la transferencia de dinero de los inquilinos al mercado inmobiliario en 200 millones de pesos mensuales. Desde el Programa de Atención a Inquilinos estimamos ese número considerando que en la Ciudad de Buenos Aires hay 400 mil viviendas alquiladas, de las cuales el 80% se alquilan a través de inmobiliarias (320 mil). Los contratos duran dos años, por lo tanto, mensualmente se firman o renuevan unos 13.500 contratos de locación. Las inmobiliarias cobraban alrededor de un mes de alquiler en concepto de comisión y actualmente un alquiler promedio es de 15 mil pesos. De esta forma, la transferencia de dinero de los inquilinos al mercado inmobiliario se redujo en 200 millones de pesos mensuales.
“Los alquileres son los más caros de la historia en relación a los ingresos –señaló Fernando Muñoz, director del Programa de Atención a Inquilinos- y miles de inquilinos están rescindiendo anticipadamente su contrato porque no lo pueden pagar. Esta situación de emergencia hace que sea imprescindible aprobar legislaciones similares en todo el país”. Desde que se aprobó en Ciudad de Buenos Aires, solo la provincia de La Pampa aprobó un proyecto similar. La provincia de Buenos Aires lo aprobó en Diputados, pero aún no lo sancionó en Senadores.
La Ley 5.859 fue una medida efectiva para reparar una injusticia que duró décadas. Las comisiones que se cobraban antes no solo eran ilegítimas sino también ilegales.
Ilegales porque la Ley 2340 (aprobada en 2007) establecía que el monto máximo a cobrarle al inquilino era 4,15% del valor total del contrato (alrededor de un mes de alquiler), pero durante años las inmobiliarias cobraron dos meses de comisión. Recién se adecuaron a la norma cuando un fallo judicial las obligó a hacerlo en abril de 2016.
Ilegítima porque no son los inquilinos quienes deben abonar por un servicio que no contratan y que no los beneficia. “Las inmobiliarias trabajan para los locadores –afirmó Muñoz- Son las que publican y muestran los departamentos. Las que deciden quién alquila y quién no. Las que piden garantías que no están legisladas. Las que confeccionan los contratos favoreciendo los intereses de los locadores. Y las que actúan como una barrera de contención para que los reclamos de los inquilinos nunca lleguen a los propietarios”.
La Ley 5859 surgió como un reclamo de las organizaciones de inquilinos y encontró respuesta en la Legislatura de la Ciudad. Fue una medida eficaz para reducir los gastos asociados a alquilar, en un contexto de creciente dificultad para aquellos que todos los meses destinan una porción importante de sus ingresos en el pago del alquiler.
Durante estos dos años quedó demostrado que los efectos negativos que auguraban los representantes del mercado inmobiliario nunca se concretaron: los locadores no retiraron masivamente la oferta de viviendas en alquiler y los precios no aumentaron drásticamente como consecuencia de un traslado al canon locativo del valor de la comisión.
Después de aprobarse la ley, el precio de los alquileres mantuvo la misma tendencia que antes. En el siguiente gráfico se observa la evolución del precio de los alquileres, en comparación con la inflación y la actualización de los salarios. Los datos corresponden a la Dirección de Estadísticas y Censos del Gobierno de la Ciudad.
El efecto que tuvo la ley fue el deseado. Los propietarios se hicieron cargo de la comisión y empezaron a pagar por el servicio que estaban contratando. Aquellos locadores que no quisieron abonar la comisión retiraron su vivienda de la inmobiliaria y la alquilaron de forma particular. En definitiva, la Legislatura porteña aprobó un proyecto que reparó una injusticia evidente y alivió a un millón de inquilinos. La respuesta llegó tarde, pero si no hubiera llegado nunca, la situación actual sería mucho peor.
Hace dos años dejamos de pagar comisiones inmobiliarias. La experiencia de la Ley 5.859 indica que no solo es posible que el Estado intervenga en las relaciones de alquiler, sino que también es deseable. Aún quedan muchos temas por discutir: duración de los contratos, expensas, seguros de caución. No es el mercado inmobiliario el que debe decidir cómo se alquila en la ciudad.