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Rescisión anticipada

Existen múltiples circunstancias que pueden llevar a un inquilino a rescindir su contrato de alquiler: dificultades económicas, problemas edilicios, situaciones personales, etc. Dependiendo de cuál sea el motivo, existen dos mecanismos para hacerlo. En este artículo exponemos ambos y explicamos qué hacer en caso de que sea el locador, el que quiera rescindir el contrato.

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La rescisión anticipada del contrato de alquiler es un derecho de los inquilinos que surge del Código Civil y Comercial de la Nación.

Puede ser “con causa” o “sin causa”, dependiendo si la responsabilidad de la rescisión es imputable al propietario o no. Ambos requieren una notificación formal, ya sea por correo electrónico o carta documento.

Rescisión anticipada con causa

Es cuando el inquilino rescinde el contrato porque el locador incumplió su obligación de mantener la vivienda en las condiciones de habitabilidad pactadas.

Por ejemplo: el inquilino notificó un corte de suministro de gas y el locador no lo solucionó en tiempo y forma. Eso da derecho al inquilino de rescindir anticipadamente sin avisar con anticipación, sin que se cumpla un tiempo mínimo de permanencia en el inmueble, sin abonar multa y reclamando la restitución completa del depósito. 

La rescisión con causa requiere notificar fehacientemente al locador tanto el problema que presenta la vivienda, como la intención de finalizar anticipadamente el contrato.

Modelo de notificación para rescindir con causa
Sr./Sra. xxxxxxxxxxxxxxxx
En mi carácter de locatario/a del inmueble sito en xxxxxxxxxxx xº, Piso xx, Depto. xx (CABA) de su propiedad, lo/a pongo en conocimiento de que haré uso de la facultad contemplada en el artículo 1220 inc. a) del Código Civil y Comercial de la Nación de resolución anticipada imputable al locador.
La misma se funda en xxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Por este motivo, lo/a intimo a apersonarse en el inmueble locado en fecha xx de xxxxxxxx de 202x a las xx horas a fin de recibir las llaves, y proceder al reintegro de la suma correspondiente al depósito dado en garantía oportunamente.
Sin otro particular, queda Ud. debidamente notificado/a e intimado/a.

Rescisión anticipada sin causa

Es cuando el inquilino rescinde anticipadamente el contrato sin que el propietario tenga responsabilidad.

La rescisión “sin causa” solo puede ejercerse después de seis meses de iniciado el contrato y requiere el pago de una multa: en caso de estar dentro del primer año de contrato, la multa es de un mes y medio de alquiler; en caso de estar en el segundo o tercer año de contrato, es de un mes de alquiler.

En ocasiones se acuerda que la multa no se cobre, pero el locador la compensa con el depósito en garantía. Es algo que se puede proponer, pero que el locador no tiene la obligación de aceptar.

Esta modalidad de rescisión también requiere una notificación formal, la cual debe cursarse con –al menos- un mes de anticipación.

Modelo de notificación para rescindir sin causa
Sr./Sra. xxxxxxxxx:
En mi carácter de locatario/a del inmueble sito en xxxxxxxxxxxxxx xº, Piso xx, Depto. xx (CABA) de su propiedad, lo/a pongo en conocimiento de que haré uso de la facultad que me asiste de resolver anticipadamente el contrato de locación, contemplada en el art. 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación.
Dejo constancia que hare entrega de las llaves del inmueble el día XX de XXX de 201x a las XX horas. Asimismo, solicito se me entregue acta de entrega de llaves firmada por Usted el día de la restitución, dejando constancia de la fecha de devolución del depósito por mi realizado por el monto de $xxxx, previas deducciones debidamente justificadas.
Queda usted debidamente notificado/a.

Rescindir anticipadamente sin abonar multa

La nueva ley de alquileres incorporó una posibilidad más. Transcurridos los primeros seis meses, si el inquilino notifica su decisión de rescindir con tres meses de anticipación o más, no le corresponde abonar indemnización.

Texto del Artículo 1.221 del Código Civil
Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:
a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al menos seis (6) meses de contrato, no corresponde el pago de indemnización alguna por dicho concepto.

b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler.

¿El propietario puede rescindir anticipadamente?

En líneas generales no. El locador no puede rescindir unilateralmente el contrato, como si puede hacerlo el inquilino. Pero existen algunas excepciones.

El locador puede rescindir el contrato si el inquilino debe dos meses consecutivos de alquiler, si utiliza la vivienda con fines distintos a los pactados (por ejemplo, el contrato se firmó con fines de vivienda y el inquilino lo utiliza con fines comerciales) o si el inquilino no conserva debidamente el inmueble.

Si se da alguna de estas situaciones, el locador puede intimar al locatario a restituir la vivienda y eventualmente, iniciar un juicio de desalojo. Cualquier otro intento del locador de rescindir el contrato es ilegal.

¿Qué pasa si el propietario vende la vivienda?

Si el propietario vende la vivienda, el contrato igualmente debe respetarse. El locador original debe notificar fehacientemente al inquilino quién es el nuevo locador. Tras esa notificación, el locatario debe abonar normalmente el alquiler al nuevo propietario.

En ocasiones, cuando el locador tiene intenciones de vender la vivienda, hace un ofrecimiento económico al inquilino para que éste se retire. Si bien el inquilino no tiene ninguna obligación de aceptar, puede hacerlo si es de su conveniencia.

Asesoramiento legal

Si necesitás rescindir tu contrato de alquiler, ya sea con o sin causa, te recomendamos comunicarte con nuestro asesoramiento legal para inquilinos para explicarte el procedimiento en detalle y facilitarte un modelo de carta documento para enviarle al locador.