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Reparaciones

Una de las consultas más recurrentes en nuestro asesoramiento legal consiste en quién tiene la obligación de reparar y mantener la vivienda en condiciones. De todas formas, legislación es clara y no deja lugar a dudas.

reparaciones en la vivienda - ley de alquileres

El locador debe efectuar las reparaciones en la vivienda

En el marco de un contrato de alquiler, es el propietario quien debe efectuar a su cargo todas las reparaciones del inmueble. Es decir, tiene que asegurar que el estado inicial del inmueble se mantenga durante toda la relación.

Esto significa que la parte locadora tiene a su cargo todas las reparaciones y arreglos por deterioros de cualquier tipo, originados por cualquier causa que no sea imputable al inquilino. En tanto, el locatario tiene a su cargo las tareas de simple mantenimiento.

Este derecho se encuentra contemplado en el artículo 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Texto del Art. 5 Ley 27.551
Sustitúyase el artículo 1.201 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:

Conservar la cosa con aptitud para el uso convenido. El locador debe conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario.

En caso de negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado, para que efectúe alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo al locador, una vez transcurridas al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación.

Si las reparaciones no fueran urgentes, el locatario debe intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción de la intimación, cumplido el cual podrá proceder en la forma indicada en el párrafo precedente.

En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo

¿En qué estado debe entregarse la vivienda?

La parte locadora debe entregar el inmueble en un estado apropiado para su uso y asegurar que esas mismas condiciones se mantengan en un 100% durante todo el contrato.

Es conveniente que la parte locataria realice un inventario al momento de ingresar a la vivienda y lo presente junto con el pago del siguiente alquiler.

El propietario no se hace cargo de los arreglos ¿Qué hago?

Uno de los reclamos más frecuentes en el asesoramiento legal a inquilinos de esta Defensoría consiste en que los propietarios (en ocasiones, representados por una inmobiliaria) no reconocen sus obligaciones y se niegan a realizar las reparaciones necesarias, alegando que son responsabilidad del locatario.

La nueva ley de alquileres, vigente desde julio de 2020, brindó una solución definitiva a esta problemática e introdujo un mecanismo claro para efectuar los reclamos por reparaciones en la vivienda.  

En primer lugar, cuando el inquilino detecta algún problema en la vivienda que deba ser solucionado, debe notificarlo al locador. Esta notificación puede ser por correo electrónico (si el contrato prevé esa posibilidad) o por carta documento.

A partir de ese momento, el locador debe respetar determinados plazos para efectuar las reparaciones. La ley distingue las reparaciones entre urgentes y no urgentes.

  • En el caso de las reparaciones urgentes (Por ejemplo, un corte del suministro eléctrico producto de una deficiencia en la instalación) el locador tiene 24 horas corridas para dar una solución.
  • En el caso de las reparaciones no urgentes (Por ejemplo, una persiana trabada) el locador tiene 10 días corridos para brindar una solución.

Para ambos ejemplos, en caso de silencio o negativa de la parte locadora a hacer los arreglos, el inquilino puede hacerlos directamente por su cuenta y descontar lo invertido del alquiler. Lo mismo para el caso que el propietario rechace la carta documento o nadie la reciba.

¿Qué pasa si el inquilino no puede hacer los arreglos?

Puede suceder que la parte propietaria rechace o se niegue a hacer arreglos que le corresponden y que el inquilino no pueda hacerlos por su cuenta (Por ejemplo, por lo costoso del trabajo).

Ante éstas circunstancias, se puede plantear una reducción temporal del alquiler hasta tanto se solucione el problema.

Ese descuento tiene que ser proporcional a la afectación parcial de la vivienda que se está teniendo (Por ejemplo, una habitación inutilizada por humedad).

Esta comunicación tiene que ser formal. Si el problema persiste o se agrava se puede plantear la rescisión con causa del contrato.

¿Y si se corta el servicio de gas?

En caso de corte de un servicio público, el locador debe seguir garantizando las condiciones acordadas en el contrato. Por ejemplo, debe proveer de artefactos eléctricos para suplir la falta del servicio de gas y hacerse cargo de los gastos que origine la restitución del mismo.

¿Y si el inquilino prefiere rescindir el contrato?

Si el locador no efectúa las reparaciones correspondientes en tiempo y forma, el locatario tiene la posibilidad de rescindir anticipadamente el contrato de locación.

Esta rescisión es “con justa causa”. Es decir, se imputa la responsabilidad de la rescisión al locador y, por ende, no se abonan las multas que establece la legislación.

¿Qué pasa si el inmueble no puede utilizarse como vivienda?

En todo momento la parte locadora tiene que asegurar que el inmueble cumpla su función de vivienda. Si esta función se interrumpe por el motivo que fuere ajeno al inquilino y la vivienda se hace inhabitable, se puede notificar la interrupción del pago del alquiler hasta tanto la locadora resuelva esta circunstancia (Por ejemplo, severa precariedad edilicia). Por estas mismas circunstancias se puede directamente plantear la rescisión con causa del contrato.