¿Qué son las garantías para alquilar?
Además de exigir solvencia para pagar el alquiler, inmobiliarias y locadores exigen que los inquilinos tengan un respaldo en caso de no poder hacerlo. Es decir, una persona o una empresa que se haga cargo de las deudas.
Este respaldo se conoce como garantías para alquilar y son un requisito distinto al depósito en garantía (cuyo valor máximo es de 1 mes de alquiler).
¿Qué dice la ley de alquileres sobre las garantías?
Durante años las garantías que se exigían para firmar contratos de locación no estaban reguladas. Por este motivo, la nueva ley de alquileres formalizó lo que existía de hecho y reguló qué tipos de garantías se pueden presentar en el marco de un contrato.
La ley 27.551 indica que, si el locador exige la presentación de una garantía, el inquilino tiene la posibilidad de presentar dos distintas, de las cuales el locador debe aceptar una.
a) Título de propiedad inmueble;
b) Aval bancario;
c) Seguro de caución;
d) Garantía de fianza o fiador solidario; o
e) Garantía personal del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este artículo.
El locador no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las garantías propuestas por el locatario.
En los supuestos de los incisos b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que otorguen estas garantías así como las características y condiciones de las mismas.
Tipos de garantías para alquilar
Existen 5 tipos de garantías entre las cuales los inquilinos pueden elegir. Cada una se encuentra claramente detallada en la nueva ley. Son las siguientes:
Garantía propietaria o título de propiedad inmueble
La primera y más conocida es la garantía propietaria. Consiste en que una persona que sea propietaria de un inmueble, firme el contrato como garante (codeudor).
Esto implica que, en caso de que el inquilino no pague el alquiler o las expensas, el locador puede reclamarle al garante e iniciarle acciones legales para que responda con su patrimonio.
Pará acreditar la validez de la escritura presentada, inmobiliarias y locadores suelen pedir los siguientes informes: dominio (de quién es la propiedad), inhibición (para asegurar que en caso de juicio se puede embargar la casa) y frecuencia (para corroborar que no sea una garantía vendida, que la usan muchas otras personas).
Los tres informes se tramitan ante el Registro de la Propiedad Inmueble.
Seguro de caución
La segunda opción son los seguros de caución, una modalidad en fuerte expansión en los últimos años. Consiste en la contratación de una empresa aseguradora que, en caso de incumplimiento de pago, se hará cargo de la deuda.
Posteriormente, la empresa reclamará al inquilino el pago de la deuda sumando punitorios, gastos administrativos y honorarios del abogado.
Estas empresas cobran entre uno y dos meses de alquiler al inicio del contrato y como requisito exigen que el inquilino demuestre ingresos suficientes para afrontar el pago del alquiler, pudiendo presentar codeudores en caso de no contar con esos ingresos.
Aval o garantía bancaria
En este caso quien asegura los pagos es un banco, que cobran una póliza a los inquilinos. Son ellos quienes verifican la solvencia e ingresos de los inquilinos y le aseguran los pagos a los locadores en caso de que los inquilinos no abonen.
Garantía de fianza o fiador solidario
En este caso, quien asegura los pagos son una o varias personas con ingresos demostrables (recibos de sueldo).
No se puede exigir que los fiadores solidarios tengan ingresos que superen el valor de cinco veces el monto del alquiler.
Garantía personal del locatario
Los mismos inquilinos se pueden presentar como garantes con sus propios recibos de sueldo, certificados de ingresos o cualquier otro medio fehaciente.
De todas formas, esta opción queda reservada a aquellos inquilinos con ingresos más altos, ya que se exige que sus ingresos alcancen el equivalente a 10 veces el valor total de la locación.
En caso de ser más de un locatario, se deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos.
Publicidades inmobiliarias
Las publicidades inmobiliarias y las publicaciones de oferta de alquiler que especifiquen una o más garantías como condiciones de ingreso contradicen la norma.
Es decisión del inquilino qué garantías ofrecer.