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Aumento del alquiler

El aumento en el precio del alquiler es la principal preocupación de los inquilinos. En este artículo te explicamos cómo calcular el aumento en tu contrato y qué dice la nueva ley de alquileres sobre este tema.

aumento de alquileres 2021

¿Qué contratos se rigen por la nueva ley de alquileres?

Desde el 1 de julio de 2020 está vigente en Argentina la nueva ley de alquileres, que introdujo importantes modificaciones respecto de cómo aumenta el precio de los alquileres.

Pero no todos los contratos están alcanzados por esta legislación.

La nueva ley rige para los contratos firmados con posterioridad al 1 de julio de 2020. Es decir, para todos los contratos firmados después de la publicación de la ley en el Boletín Oficial.

Los contratos firmados antes, se rigen por la legislación previa hasta su finalización.

De esta forma, si tu contrato fue firmado antes de la entrada en vigencia de la nueva ley, los aumentos están fijados por contrato y no corresponde que calcules el aumento de la manera en que se explica más abajo.

¿Qué dice la nueva ley sobre los aumentos?

La nueva ley de alquileres introduce dos grandes modificaciones respecto de los aumentos en el precio del alquiler.

En primer lugar, establece que son anuales y no semestrales, como eran antes.

De esta forma, el precio inicial del contrato se mantiene fijo durante 12 meses. Y recién se aplica un aumento en el mes número 13.

En segundo lugar, establece que el aumento del precio está atado a un índice que publica el Banco Central.

Este índice se llama ICL (Índice de Contratos de Locación) y se obtiene promediando la inflación (IPC) y el aumento de los salarios (RIPTE) de los 12 meses anteriores.

En resumen: El contrato solamente puede establecer el valor del alquiler para el primer año. Para el segundo y el tercero el valor dependerá del índice que publique el Banco Central.

Art. 14 Ley 27.551
En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error al locatario.

A los fines dispuestos en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).

Se acerca el primer año de contrato, ¿Qué aumento me corresponde?

Para calcular el aumento del alquiler debemos dirigirnos al sitio web del BCRA donde se publica el ICL (Índice de Contratos de Locación).

Una vez allí:

1) Colocamos la fecha de inicio del contrato de alquiler donde dice «Desde».

2) Colocamos la fecha del primer día que pagaríamos con aumento donde dice «Hasta»

3) Seleccionamos el botón «Consultar»

bcra indice alquileres

4) Nos aparecerá una largo listado de números. Bajamos hasta encontrar el último valor de la lista y lo anotamos. En este caso es 1,60

banco central indice alquiler

5) Subimos hasta encontrar el primer valor de la lista y lo anotamos. En este caso es 1,07

indice de actualizacion de alquileres

6) Dividimos el último valor de la lista (1,60) por el primero (1,07). Como resultado obtenemos el porcentaje de aumento del alquiler: 1,60 ÷ 1,07 = 1,4953

El porcentaje de aumento es 49,53%

7) Para obtener el monto del segundo año de contrato, debemos multiplicar el monto de alquiler inicial por el resultado obtenido en el punto 6.

Por ejemplo, para un alquiler que cuyo monto inicial del contrato fue $25.000, el cálculo sería el siguiente:

$25.000 x 1,4953 = $37.383


Calculadora del alquiler

Para simplificar la cuenta, se puede utilizar la calculadora que figura en este sitio web.

Allí se debe agregar la fecha de inicio del contrato y el monto del alquiler. Tras agregar esta información, la calculadora brindará el precio que corresponde para el segundo año del contrato.

Siguiendo con el ejemplo anterior: Para un contrato de alquiler firmado el 1 de noviembre de 2020 por un valor de $25.000, se aplica un aumento del 49,53%. De esta forma, durante el segundo año de contrato, corresponde abonar un alquiler de $37.383.

calculadora aumento alquileres 2021

¿Qué precio pueden fijarme para iniciar un contrato de alquiler?

Son permanentes las consultas en nuestro asesoramiento legal gratuito para inquilinos acerca de si el precio inicial del contrato está regulado o si la parte locadora lo puede fijar según le parezca.

La nueva ley regula los aumentos que se producen durante la vigencia de contrato (anual y según un índice público) pero no el precio inicial.

¿En las renovaciones tampoco?

Tampoco.

A pesar de existir continuidad de vivienda, cuando se firma un nuevo contrato de alquiler, el precio inicial no está regulado.

¿Cómo era antes de la nueva ley?

Antes de esta ley los aumentos del alquiler eran arbitrarios y discrecionales, sobre la base de índices que resultaban de métricas abstractas producidas por el sector inmobiliario (valor plaza, de mercado, etcétera).

Como anteriormente estaba prohibido indexar el precio de los alquileres al índice de inflación, al precio del dólar o a cualquier otra variable, lo que sucedía en la práctica es que locadores e inmobiliaria fijaban un precio global para los 24 meses del contrato y lo fraccionan en cuatro, estableciendo un precio distinto para cada semestre.

Por ejemplo, se establecía que el precio total para los 24 meses era de $299.550 y que la forma de pago era la siguiente: durante el primer semestre, $10.000; durante el segundo semestre, $11.500; durante el tercer semestre, $13.225 y durante el cuarto semestre, $15.200.

El porcentaje de esa indexación encubierta quedaba al arbitrio del locador o de la inmobiliaria y en los últimos años estuvieron siempre por encima del índice de inflación.

La nueva ley de alquileres derogó la prohibición de indexar los contratos de alquiler y fijó un índice de aumentos objetivo, conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC) y el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por ANSES.