Para firmar o renovar un contrato de alquiler, inmobiliarias y locadores imponen una serie de requisitos y condiciones obligatorias. La mayoría implican un gasto que los inquilinos deben contemplar durante el transcurso del contrato, para generar un ahorro que les permita afrontarlos. Otros, no implican necesariamente un gasto, pero constituyen una barrera de acceso al mercado formal de alquileres.

¿Los inquilinos debemos pagar comisión inmobiliaria?

En la Ciudad de Buenos Aires y para el alquiler tradicional (de dos años de duración) está vigente la legislación que obliga a los locadores a hacerse cargo de la comisión inmoiliaria. Es decir, es ilegal que las inmobiliarias cobren comisión al inquilino. Esto redujo significativamente los montos para firmar un contrato. Sin embargo, otros conceptos aún existen (depósitos y gastos administrativos), algunos van imponiéndose con el paso del tiempo (seguros de caución) y otros son condiciones que el mercado inmobiliario impone para acceder al mercado formal (demostración de ingresos).

Demostración de ingresos

En la totalidad de los anuncios relevados se establece que el inquilino debe demostrar ingresos suficientes para afrontar el pago del alquiler, presentando recibos de sueldo que tripliquen –al menos- el precio de la locación. Este requisito no está legislado y constituye una barrera de acceso al mercado formal de alquileres para jubilados, monotributistas y trabajadores informales.

Depósito en garantía

El depósito en garantía es un dinero que entrega el locatario al inicio del contrato y que queda en tenencia del locador. Una vez finalizado el contrato, el locador tiene la obligación de devolverlo si no existen deudas ni daños en el inmueble. Se trata del único requisito de ingreso legislado. Según el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, no puede superar “un mes de alquiler por cada año de locación contratado”.

En un contrato de dos años de duración, los precios aumentan cada seis o doce meses, por lo tanto, existen diferencias en relación a qué mes del contrato se considera para calcular el depósito.

Garantía

El requisito de ingreso más difícil de cumplir para quienes alquilan una vivienda es el de presentar una garantía. Se trata de un requisito que no está legislado y que constituye una verdadera barrera de acceso al mercado formal de alquileres. Existen dos opciones de garantía que dominan el mercado.

Garantía Propietaria

La primera y más conocida es la garantía propietaria. Consiste en que un familiar directo del inquilino, que tenga ingresos demostrables y sea propietario de un inmueble, firme el contrato como codeudor. Es decir, que en caso de que el inquilino no pague el alquiler o las expensas, el locador puede reclamarle al garante e iniciarle acciones legales para que responda con su propiedad. En la enorme mayoría de los casos, el garante debe ser propietario de un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires ya que son escasos los anuncios que aceptan garantías de Provincia de Buenos Aires o del resto del país.

Seguro de caución

La segunda opción son los seguros de caución, una modalidad en fuerte expansión en los últimos años. Consiste en la contratación de una empresa aseguradora que, en caso de incumplimiento de pago, se hará cargo de la deuda en pocos días. Posteriormente, la empresa reclamará al inquilino el pago de la deuda sumando punitorios, gastos administrativos y honorarios del abogado, que incrementan radicalmente el monto adeudado. Estas empresas cobran entre uno y dos meses de alquiler al inicio del contrato y como requisito exigen que el inquilino demuestre ingresos suficientes para afrontar el pago del alquiler, pudiendo presentar codeudores en caso de no contar con esos ingresos.

Gastos administrativos

Los gastos administrativos pueden o no estar presentes durante la firma de un contrato. Están compuestos –fundamentalmente- por dos conceptos: 

Certificación de firmas ante escribano público

A pesar de no ser una obligación legal, muchas inmobiliarias y locadores exigen a los inquilinos y sus garantes que certifiquen sus firmas ante un escribano público. El precio por certificar cada firma ronda los $ 750. Recientemente, el Instituto de Vivienda de la Ciudad lanzó un programa de certificaciones de firma gratuitas. Para acceder al beneficio, los inquilinos deben comunicarse al 147 y solicitar un turno en una de las tres escribanías adheridas al programa.

Pedidos de informes de la garantía

En caso de presentar una garantía propietaria, inmobiliarias y locadores suelen pedir informes sobre ese inmueble (dominio, inhibición y frecuencia) al Registro de la Propiedad Inmueble. Cada uno de esos informes tiene un costo de $ 420.

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