El proyecto de Ley de Alquileres obtuvo media sanción en la Cámara de Diputados y se espera que sea tratado en el Senado durante las sesiones extraordinarias. Con el objetivo de esclarecer los cambios que introduciría la nueva legislación, el Programa de Atención a Inquilinos de la Defensoría del Pueblo elaboró un modelo de contrato de locación de vivienda basado en el texto del proyecto de ley.

“Con la nueva Ley de Alquileres las reglas estarán mucho más claras para ambas partes –señaló Fernando Muñoz, director del Programa de Atención a Inquilinos- De aprobarse el proyecto, la Argentina se acercaría un poco más a los países serios que consideran a la vivienda un derecho básico”.

“Aunque el mercado sigua quejándose, el Congreso está abierto, funciona democráticamente y el proyecto tiene el respaldo de todas las representaciones políticas”.

A continuación, exponemos cómo sería un contrato de alquiler con la nueva legislación, con explicaciones de las principales cláusulas. El contrato se puede descargar aquí


Contrato de locación de vivienda

PRIMERA: Las partes. Entre Juana Pereira DNI 99.999.998 por una parte, que en adelante se denominará “LA LOCADORA” con domicilio en Coronel Díaz 1432 PB “C” y Claudia Domínguez DNI 99.999.999 que en adelante se denominará “LA LOCATARIA” con domicilio en Sarandí 600 1º “F”, se conviene de mutuo, común y voluntario acuerdo en celebrar el presente contrato de locación, que se regirá por las normas comunes del Código Civil y Comercial de la Nación (CCCN) vigente a la fecha según Ley 26.994 y sujeto a las siguientes cláusulas.

SEGUNDA: Objeto. La LOCADORA cede en locación a la LOCATARIA y esta acepta en tal concepto el inmueble sito en la calle Sarandí 600 1º “F” de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. La locación será destinada a la vivienda familiar de la LOCATARIA, sujeta a las disposiciones del art. 1194 CCCN.

TERCERA: Plazo. Se conviene esta locación por el término de Treinta y seis (36) meses conforme lo normado por el art. 1198 CCCN, a partir del día 1 de ENERO de 2020 hasta el día 31 de DICIEMBRE de 2022.

El art. 3º de la Ley modifica el art. 1198 del Código Civil y Comercial de la Nación ampliando de 2 a 3 años el plazo mínimo para el alquiler de un bien inmueble.

CUARTA: Precio. El precio de la locación establecido y aceptado por las partes es de PESOS DIEZ MIL ($10.000) para el primer año de vigencia contractual. A partir del segundo año, el canon locativo será incrementado conforme lo dispuesto por el art. 14 de la Ley Nacional de Alquileres.

El art. 14° de la Ley establece que los aumentos de precio en el alquiler serán anuales, y estarán determinados por un coeficiente que resulta entre la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC) y la Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE); este coeficiente será elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina.

Según el art. 2° de la Ley que modifica al inc. C) del art. 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, no se podrá exigirle a los inquilinos la firma de pagarés.

QUINTA: Período y Lugar de Pago. La LOCATARIA se obliga a abonar el alquiler convenido por mes entero y adelantado entre el 1 y 10 de cada mes por medio de transferencia bancaria o depósito bancario en la Cuenta N° xxxxxxxxxxx del Banco Ciudad, CUIT xx-xxxxxxxx-x, CBU xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx. Si la LOCATARIA deshabitara el inmueble durante el transcurso del mes, abonará el proporcional a los días en que lo haya habitado.

El art. 15° de la Ley establece que en caso de que el propietario se rehúse a aceptar el pago (estos supuestos se dan en los casos en que se abona el alquiler en el domicilio del propietario, el domicilio alquilado o a través de terceros) el inquilino debe intimarlo fehacientemente a aceptar el pago en 48 hs. En caso de silencio o negativa del propietario, dentro de los 3 días hábiles de vencido el plazo intimado, el inquilino deberá consignar el pago judicialmente o a través de cheque cancelatorio, corriendo las costas de la gestión por cuenta del propietario.

Recordamos que sigue vigente la Resolución 4004-E AFIP por la cual el alquiler que perciba directamente el propietario, o que sea recibido a través de terceros como corredores inmobiliarios, debe tener como contrapartida una factura B o C, con nombre, apellido y CUIT del propietario, los datos del domicilio alquilado y el precio del alquiler.

SEXTA: Pago de expensas, servicios e impuestos. La LOCATARIA se compromete a abonar las expensas ordinarias Y los servicios de agua, luz y gas, previa recepción de las facturas o boletas correspondientes que justifiquen el importe a abonar. Queda a cargo de la LOCADORA la obligación de pago del ABL/ impuesto inmobiliario y expensas extraordinarias.

El art. 8º de la Ley modifica el Art. 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación. Ya no puede establecerse por contrato que los inquilinos paguen las cargas y contribuciones que graven la propiedad (como el ABL/ impuesto inmobiliario) ni las expensas extraordinarias. Además, frente a la arbitrariedad y desprolijidad en las liquidaciones de expensas, establece legalmente que solamente se pueden cobrarle al inquilino las expensas que deriven de gastos habituales por servicios normales y permanentes a su disposición, con independencia de que el administrador las liquide como ordinarias o extraordinarias.

Según el art. 7° de la Ley que introduce al Código Civil y Comercial de la Nación el art. 1204 bis, el inquilino que abone gastos que se encuentran a cargo del propietario, puede compensarlos en el próximo alquiler, notificando fehacientemente el detalle de su gasto.

SÉPTIMA: Reglamento de Copropiedad y Reglamento Interno. La LOCATARIA se compromete a respetar el Reglamento de Copropiedad y Administración y el Reglamento Interno del edificio que rige para la unidad locada, cuya copia se hace entrega en el presente acto, siendo responsable ante el consorcio de propietarios de las transgresiones estipuladas en los mismos.

OCTAVA: Prohibición de sublocar. La LOCATARIA se compromete a no subarrendar total o parcialmente el bien locado, ni ceder ni transferir el presente contrato ni otorgar o transferir derecho alguno sobre la propiedad, sea personal o real, parcial o total, ni el préstamo de uso, total o parcial.

NOVENA: Responsabilidad. Conforme lo normado en el art. 1201 CCCN, la LOCADORA debe entregar el inmueble y conservarlo en estado de servir al uso y goce convenido, efectuando a su cargo la reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario. La LOCATARIA debe conservar el inmueble en el estado en que lo recibió (art. 1206 CCCN), debiendo restituirlo en ese mismo estado, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular (art. 1210 CCCN). A los efectos de establecer el estado en que se recibió el inmueble, durante el transcurso del primer mes de locación la LOCATARIA realizará un inventario donde conste el estado real del mismo.

El art. 5º de la Ley modifica el art. 1201 del Código Civil y Comercial de la Nación. Ante cualquier desperfecto el inquilino debe notificar al propietario al domicilio constituido en el contrato. Ante la negativa o silencio del locador, el inquilino podrá realizar la reparación y descontarla del alquiler. En el caso de que la reparación no sea urgente, deberá darle un plazo de 10 días corridos antes de proceder a realizar el trabajo.

Según el art. 7° de la Ley que introduce al Código Civil y Comercial de la Nación el art. 1204 bis, el inquilino que abone gastos que se encuentran a cargo del propietario, puede compensarlos en el próximo alquiler, notificando fehacientemente el detalle de su gasto.

DÉCIMA. Depósito en garantía. La LOCADORA declara recibir en este acto, del LOCATARIO, la cantidad de pesos DIEZ MIL ($10.000), sirviendo este contrato como constancia de su recibo, bajo concepto de depósito en garantía para el cumplimiento de las obligaciones estipuladas en el presente. El mismo será reintegrado al finalizar la locación, actualizado al valor del cánon locativo del último mes de la locación. LA LOCADORA restituirá esta suma al momento de recibir las llaves del inmueble por parte de LA LOCATARIA, previa deducción de las deudas correspondientes a los servicios públicos y expensas liquidados para el último mes habitado, si las hubiere.

El art 2º de la Ley modifica el art. 1196 inc. b) del Código Civil y Comercial de la Nación. Se reduce el monto máximo del depósito a un mes de alquiler, se establece que se debe cobrar al precio del canon inicial del contrato, que se debe reintegrar actualizado y al momento de recibir las llaves. Con esto se impide cobrar el depósito al valor de finalización del alquiler, se eliminan los plazos dilatorios para su devolución y se busca que su valor no se deprecie.

DÉCIMA PRIMERA. Devolución de la Propiedad. Al finalizar el contrato bajo cualquier modalidad de extinción se realizará la entrega de llaves en el inmueble locado el último día de la locación. Se labrarán dos (2) actas de entrega de llave donde consten la fecha de entrega, el estado de pago de las obligaciones y el estado del inmueble. En el acta se dejará constancia de cualquier suma de dinero entregada por las partes. Se firmarán ambos ejemplares, uno para cada parte. LA LOCADORA no podrá negarse a recibir las llaves, sin perjuicio de las reservas por obligaciones pendientes de LA LOCATARIA, corriendo por parte de LA LOCADORA los gastos y costas que la consignación judicial de las llaves demandare.

El art. 11º de la Ley modifica el art. 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación prohibiendo que el propietario se niegue a aceptar las llaves del inmueble, y poniendo a su cargo las costas que demandare la consignación judicial de llaves.

DÉCIMA SEGUNDA. Fianza. En garantía del fiel cumplimiento del presente contrato y sin perjuicio de sus responsabilidades, El Sr. Carlos Suárez DNI 99.999.997 domiciliado en Av. Entre Ríos 1156, 4° “B” de la CABA, quien manifiesta aceptar todas las cláusulas y  condiciones del presente, se constituye en FIADOR principal y codeudor solidario, respondiendo con todos su patrimonio por todas las sumas que pudiera adeudar LA LOCATARIA, hasta la extinción de la locación.

El art. 13° de la Ley establece que el inquilino debe presentar al menos dos opciones de garantías, entre: a) Garantía inmobiliaria, b) Aval Bancario, c) Seguro de caución, d) Garantía de fianza, e) Garantía personal. El propietario deberá aceptar una de las garantías propuestas, sin poder exigir que su valor supere 5 veces el valor mensual del alquiler, a excepción de la garantía personal, en la cual se eleva el tope a 10 veces.

DÉCIMA TERCERA. Resolución Anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por la LOCATARIA  transcurridos seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión la LOCADORA con un mes de anticipación. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar a la LOCADORA, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. No deberá abonar indemnización alguna en caso de preavisar la resolución anticipada con tres meses de antelación.

El 9º de la Ley modifica al art. 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación. Fija un plazo de preaviso de 1 mes para que el inquilino notifique su voluntad de rescindir sin causa el contrato. Se mantiene el plazo de 6 meses para poder ejercer la facultad, y el valor de las multas, pero se agrega una eximición de pagar la multa en caso de preavisar con 3 meses de antelación.

DÉCIMA CUARTA. Renovación. Dentro de los últimos tres meses del plazo contractual cualquiera de las partes podrá convocar mediante notificación fehaciente a la otra a fin de acordar la renovación del presente. Si LA LOCADORA guardare silencio o se negara a renovar la locación, LA LOCATARIA podrá ejercer la facultad de resolución anticipada sin deber abonar indemnización alguna.

El art. 10º de la Ley introduce una novedad con el art. 1221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación. 3 meses antes de vencer el contrato cualquiera de las partes puede citar a la otra para negociar la renovación contractual. En caso de silencio del propietario, o su negativa para renovar, el inquilino puede rescindir el contrato sin tener que pagar multa.

DÉCIMA QUINTA. Desalojo. En caso que LA LOCATARIA incumpliera con su obligación de pago del canon locativo durante dos meses consecutivos, LA LOCADORA podrá intimarlo en un plazo no menor a 10 días a cancelar la deuda. Vencido este plazo y ante el incumplimiento del LOCATARIO,  o habiéndose verificado la extinción de la locación por cualquier motivo, LA LOCADORA podrá iniciar juicio por desalojo.

El art. 11º de la Ley modifica el art. 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación estableciendo que los procesos de desalojo de viviendas tramitarán por el proceso más rápido previsto para cada jurisdicción, y que la notificación del desalojo se tendrá por válida aún cuando el inquilino se negare a recibirla o esta no pudiera perfeccionarse por su culpa.

DÉCIMA SEXTA. Domicilios. Para todas las notificaciones vinculadas al presente las partes constituyen domicilios especiales y electrónicos en las siguientes direcciones, en las cuales se tendrán por válidas todas las notificaciones cursadas: LA LOCADORA en Coronel Díaz 1432 PB “C” y jperez @hotmail.com; y EL LOCATARIO en Sarandí 600 1º “F” y [email protected]

El art. 1° de la Ley modifica el art. 75 del Código Civil y Comercial de la Nación, brindando la posibilidad de constituir un correo electrónico para poder cursar las notificaciones vinculadas al contrato. Ello brinda la oportunidad de evitar el costo de una carta documento.

DÉCIMA SÉPTIMA. Jurisdicción. Se deja constancia que las partes se someten por cualquier cuestión que se suscitare a raíz del presente contrato, a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios de esta Ciudad con renuncia expresa a cualquier otro fuero o jurisdicción.

DÉCIMA OCTAVA. Firma y Ejemplares. De conformidad con las cláusulas precedentes, queda formalizado el presente Contrato de Locación que se firma en dos ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, dejando constancia que cada parte hace retiro de su ejemplar, en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires el día 1 de enero de 2020.

El art. 16° de la Ley establece que el contrato debe ser declarado por el propietario ante la AFIP, siendo sancionable su incumplimiento. En caso de iniciarse un juicio relacionado a un contrato de alquiler, el Juzgado interviniente deberá informar a la AFIP de la existencia del contrato.

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