De confirmarse la convocatoria a sesiones extraordinarias, el proyecto de Ley de Alquileres es uno de los que aparece con mayores posibilidades de integrar el temario de la Cámara Alta. La iniciativa, que recientemente fue aprobada en Diputados, facilita el acceso y la permanencia a una vivienda en alquiler, beneficiando a ocho millones de inquilinos en todo el país.

Con 191 votos a favor, ninguno en contra y 24 abstenciones, la Cámara de Diputados dio media sanción a la Ley de Alquileres el miércoles 20 de noviembre.

A continuación, detallamos los aspectos más importantes del proyecto de ley.

1) PLAZO MÍNIMO DE 3 AÑOS

El proyecto extiende de dos a tres años el plazo mínimo de los contratos. Esto brinda mayor estabilidad y reduce a la mitad los gastos de renovación, ya que el depósito y los informes de la garantía se abonarían con menor frecuencia.

2) ACTUALIZACIÓN DEL PRECIO

En caso de pautarse aumentos en el precio del alquiler, éstos deben ser anuales (ya no semestrales), a través de un índice conformado en partes iguales por el índice de precios al consumidor (IPC), elaborado por el INDEC y el índice Remuneración Imponible Promedio de los Trabajadores Estables (RIPTE) elaborado por ANSES. De esta forma, los aumentos serían objetivos y no estaría determinados discrecionalmente por inmobiliarias y locadores.

3) REGISTRO DE CONTRATOS

El proyecto establece que el locador tiene la obligación de declarar el contrato ante la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) dentro de los 30 días de la firma del mismo y en caso de incumplimiento, podrá declararlo el inquilino. De esta forma, se pretende blanquear un mercado con altísimas tasas de informalidad.

4) DEPÓSITO

Se reduce el depósito en garantía a un mes de alquiler y se establece que el locador debe restituirlo actualizado al valor del último mes del contrato. Además, el reintegro del dinero debe hacerse efectivo en el momento de la entrega de llaves, sin esperar la liquidación de expensas ni las facturas de servicios públicos, ya que se tomarían como referencia los importantes del mes anterior.

Si bien el depósito es un dinero que entrega el inquilino como seguro ante la falta de pago de alguna de sus obligaciones o ante eventuales deterioros en la vivienda, en los últimos años se hizo habitual que inmobiliarias y locadores lo retengan sin motivo alguno. Este proyecto introduce mecanismos para asegurar la devolución del dinero y para que el mismo no pierda valor durante el transcurso del contrato. Además, reduce los gastos iniciales para firmar un contrato de locación.

5) EXPENSAS EXTRAORDINARIAS E IMPUESTOS A CARGO DEL LOCADOR

Los inquilinos tendrían a su cargo únicamente las expensas que deriven de gastos habituales, entendiendo por estos los servicios normales y permanentes a disposición del inquilino, independientemente de que sean considerados ordinarios o extraordinarios. De esta forma los inquilinos dejarían de abonar gastos que normalmente se liquidan como ordinarios, pero que no deberían serlo. También dejarían de abonar los impuestos sobre el inmueble, que serían abonados por el locador. Esto último independientemente de su denominación (impuesto inmobiliario, ABL, etc.)

6) RENOVACIÓN DE CONTRATO

El proyecto en tratamiento establece que las partes deberán acordar las condiciones de la renovación con tres meses de anticipación. En caso de o no llegar a un acuerdo o que el locador no conteste, el inquilino podrá rescindir el contrato sin pagar la multa, que hoy equivale a un mes de alquiler. Actualmente, inmobiliarias y locadores informan las condiciones de renovación del contrato con apenas unos días de anticipación. De aprobarse el proyecto, los inquilinos contarían con una previsibilidad mínima que les permitiría evaluar otras opciones antes de la finalización del contrato.

7) ARREGLOS

El locador tendrá diez días para realizar las reparaciones que la vivienda requiera, contados desde la notificación del inquilino. Trascurrido ese plazo, el locatario podrá efectuar las reparaciones por su cuenta y descontarlas del próximo alquiler. Lo mismo sucede cuando los arreglos sean de carácter urgente.

8) RESCISIÓN ANTICIPADA SIN CAUSA

Se exime al inquilino de abonar una penalidad por rescindir anticipadamente el contrato, siempre y cuando notifique su decisión con tres meses de antelación. De lo contrario, deberá abonar un mes y medio de alquiler, si se encuentra en el primer año de contrato o un mes de alquiler, si rescinde transcurrido ese plazo.

9) GARANTÍA

Inmobiliarias y locadores no podrían restringir el alquiler a la presentación de una única opción de garantía. El proyecto de ley establece que el inquilino deberá proponer al menos dos de las siguientes opciones: garantía inmobiliaria, aval bancario, seguro de caución, garantía de fianza y garantía personal (recibo de sueldo o certificado de ingresos). De estas, el locador deberá elegir una.

10) DOMICILIO ELECTRÓNICO

El proyecto incorpora el correo electrónico como un medio válido de notificación. De esta forma, los inquilinos no deberían enviar cartas documentos (que valen alrededor de $600) cada vez que necesiten reclamar por arreglos, cortes en el suministro de gas, falta de devolución de depósito, rescisión anticipada, o cualquier otra situación.


COMISIÓN INMOBILIARIA

El pago de comisiones por la intermediación inmobiliaria está regulado por leyes locales o provinciales, que establecen el monto de la comisión y quién debe abonarlo (locador, locatario o ambos). En la Ciudad de Buenos Aires, La Pampa y Río Negro son los locadores quienes deben afrontar ese gasto.

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