Existen múltiples circunstancias que pueden llevar a un inquilino a rescindir su contrato de alquiler: dificultades económicas, problemas edilicios, situaciones personales, etc. Dependiendo de cuál sea el motivo, existen dos mecanismos para hacerlo. En este artículo exponemos ambos y explicamos qué hacer en caso de que sea el locador, el que quiera rescindir el contrato. 

La rescisión anticipada del contrato de alquiler es un derecho de los inquilinos que surge del Código Civil y Comercial de la Nación. Puede ser “con causa” o “sin causa”, dependiendo si la responsabilidad de la rescisión es imputable al propietario o no. Ambos requieren una notificación por carta documento.

Rescisión con causa

Es cuando el inquilino rescinde el contrato porque el locador incumplió su obligación de mantener la vivienda en las condiciones de habitabilidad pactadas.

Por ejemplo: el inquilino notificó un corte de suministro de gas y el locador no lo solucionó en tiempo y forma. Eso da derecho al inquilino de rescindir anticipadamente sin avisar con anticipación, sin que se cumpla un tiempo mínimo de permanencia en el inmueble, sin abonar multa y reclamando la restitución completa del depósito.  

La rescisión con causa requiere notificar fehacientemente al locador tanto el problema que presenta la vivienda como la intención de finalizar anticipadamente el contrato.

ARTICULO 1220. Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido;

b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.


Rescisión sin causa

Es cuando el inquilino rescinde anticipadamente el contrato sin que el propietario tenga alguna responsabilidad.

La rescisión “sin causa” solo puede ejercerse después de seis meses de iniciado el contrato y requiere el pago de una multa: en caso de estar dentro del primer año de contrato, la multa es de un mes y medio de alquiler; en caso de estar en el segundo año de contrato, es de un mes de alquiler.

En ocasiones se acuerda que la multa no se cobra, pero el locador la compensa con el depósito en garantía. Es algo que podemos proponer, pero que el locador no tiene la obligación de aceptar.

Esta modalidad de rescisión también requiere una notificación por carta documento.

ARTICULO 1221. Resolución anticipada. El contrato de locación puede ser resuelto anticipadamente por el locatario:

a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcurrido seis meses de contrato, debiendo notificar en forma fehaciente su decisión al locador. Si hace uso de la opción resolutoria en el primer año de vigencia de la relación locativa, debe abonar al locador, en concepto de indemnización, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la de un mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.

Si necesitás rescindir tu contrato de alquiler, ya sea con o sin causa, te recomendamos acercarte a nuestro asesoramiento legal para explicarte el procedimiento en detalle y facilitarte un modelo de carta documento para enviarle al locador.


¿El propietario puede rescindir anticipadamente el contrato?

En líneas generales no. El locador no puede rescindir unilateralmente el contrato, como si puede hacerlo el inquilino. Pero existen algunas excepciones.

El locador puede rescindir el contrato si el inquilino debe dos meses consecutivos de alquiler, si utiliza la vivienda con fines distintos a los pactados (por ejemplo, el contrato se firmó con fines de vivienda y el inquilino lo utiliza con fines comerciales) o si el inquilino no conserva debidamente el inmueble.

Si se da alguna de estas situaciones, el locador puede intimar al locatario a restituir la vivienda y eventualmente, iniciar un juicio de desalojo. Cualquier otro intento del locador de rescindir el contrato es ilegal.

ARTICULO 1219. Resolución imputable al locatario. El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

¿Qué pasa si el propietario vende la vivienda?

Si el propietario vende la vivienda, el contrato igualmente debe respetarse. El locador original debe notificar fehacientemente al inquilino quién es el nuevo locador. Tras esa notificación, el locatario debe abonar normalmente el alquiler al nuevo propietario.

En ocasiones, cuando el locador tiene intenciones de vender la vivienda, hace un ofrecimiento económico al inquilino para que éste se retire. Si bien el inquilino no tiene ninguna obligación de aceptarlo, puede hacerlo si es de su conveniencia.

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