Para firmar o renovar un contrato de alquiler, inmobiliarias y locadores imponen una serie de requisitos y condiciones obligatorias. La mayoría implican un gasto que los inquilinos deben contemplar durante el transcurso del contrato, para generar un ahorro que les permita afrontarlos. Otros, no implican necesariamente un gasto, pero constituyen una barrera de acceso al mercado formal de alquileres.

Para el alquiler tradicional, de dos años de duración, está vigente la legislación que obliga a los locadores a hacerse cargo de la comisión inmoiliaria. Esto redujo significativamente los montos para firmar un contrato. Sin embargo, otros conceptos aún existen (depósitos y gastos administrativos), algunos van imponiéndose con el paso del tiempo (seguros de caución) y otros son condiciones que el mercado inmobiliario impone para acceder al mercado formal (demostración de ingresos).

Para el alquiler temporario, con contratos ilegales de entre 3 y 12 meses, no aplica la ley para que la comisión la pague el dueño. Los inquilinos, además de afrontar precios mucho más elevados, se hacen cargo de ese concepto. A cambio, los departamentos se suelen alquilar amoblados y sin la exigencia de presentar una garantía.

Alquiler tradicional

Demostración de ingresos

En la totalidad de los anuncios relevados se establece que el inquilino debe demostrar ingresos suficientes para afrontar el pago del alquiler, presentando recibos de sueldo que tripliquen –al menos- el precio de la locación. Este requisito no está legislado y constituye una barrera de acceso al mercado formal de alquileres para jubilados, monotributistas y trabajadores informales.

Depósito en garantía

El depósito en garantía es un dinero que entrega el locatario al inicio del contrato y que queda en tenencia del locador. Una vez finalizado el contrato, el locador tiene la obligación de devolverlo si no existen deudas ni daños en el inmueble. Se trata del único requisito de ingreso legislado. Según el artículo 1196 del Código Civil y Comercial de la Nación, no puede superar “un mes de alquiler por cada año de locación contratado”.

En un contrato de dos años de duración, los precios aumentan cada seis o doce meses, por lo tanto, existen diferencias en relación a qué mes del contrato se considera para calcular el depósito. En el 8% de los anuncios analizados se pide un mes de alquiler del primer valor, en el 47% de los casos se pide un mes del último valor, en el 20% de los casos se piden dos meses del primer valor, en el 5% de los casos se piden dos meses del último valor y en el 20% de los casos se piden dos meses promedio.

Garantía

El requisito de ingreso más difícil de cumplir para quienes alquilan una vivienda es el de presentar una garantía. Se trata de un requisito que no está legislado y que constituye una verdadera barrera de acceso al mercado formal de alquileres.

Existen dos opciones de garantía que dominan el mercado. La primera y más conocida es la garantía propietaria. Consiste en que un familiar directo del inquilino, que tenga ingresos demostrables y sea propietario de un inmueble, firme el contrato como codeudor. Es decir, que en caso de que el inquilino no pague el alquiler o las expensas, el locador puede reclamarle al garante e iniciarle acciones legales para que responda con su propiedad. En la enorme mayoría de los casos, el garante debe ser propietario de un inmueble en la Ciudad de Buenos Aires ya que son escasos los anuncios que aceptan garantías de Provincia de Buenos Aires o del resto del país.

La segunda opción son los seguros de caución, una modalidad en fuerte expansión en los últimos años. Consiste en la contratación de una empresa aseguradora que, en caso de incumplimiento de pago, se hará cargo de la deuda en pocos días. Posteriormente, la empresa reclamará al inquilino el pago de la deuda sumando punitorios, gastos administrativos y honorarios del abogado, que incrementan radicalmente el monto adeudado. Estas empresas cobran entre uno y dos meses de alquiler al inicio del contrato y como requisito exigen que el inquilino demuestre ingresos suficientes para afrontar el pago del alquiler, pudiendo presentar codeudores en caso de no contar con esos ingresos.

En el caso de los alquileres tradicionales, la obligación de presentar una garantía está presente en todos los anuncios relevados y la garantía propietaria es aceptada en cada uno de ellos. Se observó, sin embargo, un importante crecimiento de los anuncios que aceptan seguros de caución. En agosto de 2018, el 25% de los anuncios aceptaban esta modalidad de garantía. En menos de un año, ese porcentaje creció al 36%.

Gastos administrativos

Los gastos administrativos pueden o no estar presentes durante la firma de un contrato. Están compuestos –fundamentalmente- por dos conceptos: 

  • Certificaciones de firmas: A pesar de no ser una obligación legal, muchas inmobiliarias y locadores exigen a los inquilinos y sus garantes que certifiquen sus firmas ante un escribano público. El precio por certificar cada firma ronda los $ 750. Recientemente, el Instituto de Vivienda de la Ciudad lanzó un programa de certificaciones de firma gratuitas. Para acceder al beneficio, los inquilinos deben comunicarse al 147 y solicitar un turno en una de las tres escribanías adheridas al programa.
  • Pedido de informes: En caso de presentar una garantía propietaria, inmobiliarias y locadores suelen pedir informes sobre ese inmueble (dominio, inhibición y frecuencia) al Registro de la Propiedad Inmueble. Cada uno de esos informes tiene un costo de $ 420.

Alquiler temporario

Depósito en garantía

En la modalidad temporaria, el precio del alquiler generalmente se mantiene fijo. Por lo tanto, no existen distintos montos posibles para calcular el depósito. De la totalidad de anuncios relevados, se observó que, en una enorme mayoría, se requiere un mes de alquiler en concepto de depósito (91%) y en el resto (9%) se solicita medio mes para firmar el contrato.

Garantía

En los alquileres temporarios, prácticamente no se requiere la presentación de una garantía. Es un requisito que solo aparece en el 4% de los anuncios, siempre vinculados con los seguros de caución. Se trata de uno de los factores diferenciales de este tipo de contratos, que apuntan –justamente- a quienes no tienen posibilidad de presentar una garantía y se ven en la necesidad, entonces, de abonar alquileres mucho más costosos.

Comisión inmobiliaria

La Ley 5.859 aprobada por la Legislatura porteña en agosto de 2017 prohibió que las inmobiliarias cobren comisión a los inquilinos de alquileres tradicionales, obligando a los propietarios a hacerse cargo de ese concepto. Sin embargo, los alquileres temporarios y los comerciales quedaron por fuera de la regulación.

En el caso de los alquileres temporarios se observó que, en el 87% de los casos, las inmobiliarias cobran un mes de comisión a los inquilinos y en el 13% restante cobran montos inferiores, aproximados a medio mes de alquiler. Cabe destacar que, cada vez que se finaliza un contrato temporal e independientemente de si continúa alquilando el mismo inquilino u otro distinto, la inmobiliaria cobra la comisión. Esto significa que, por un alquiler temporario, una inmobiliaria puede percibir entre 1 y 4 meses de comisión por año; una cifra muy superior a la que ganan con alquileres tradicionales e incluso, muy superior a la que ganaban con la legislación anterior.

Duración del contrato

El capítulo dedicado a locaciones del Código Civil y Comercial de la Nación establece los plazos mínimos y máximos de los contratos de alquiler. El artículo 1198 establece:

“El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor, se considera celebrado por el plazo mínimo legal de dos años”.

En tanto, el artículo 1199 establece las excepciones a ese plazo mínimo:

No se aplica el plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a: (…) b) habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso o similares. Si el plazo del contrato supera los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines. (…)

En definitiva, los alquileres de vivienda tienen un plazo mínimo de 2 años, salvo que sean realizados con fines de turismo o similares y, en ese caso, si superan los tres meses se presume que fueron realizados con otros fines.

De acuerdo al relevamiento realizado constatamos que, en el alquiler temporario, el plazo máximo de tres meses se cumple únicamente en el 9% de los casos. Mientras que, en el 91% restante, inmobiliarias y locadores ofrecen la vivienda por períodos que van de los 3 a los 12 meses.

Departamentos amoblados

El 97% de los departamentos que se alquilan temporalmente vienen amoblados. Esta característica, junto a la flexibilidad en relación a la garantía, los convierte en alquileres más costosos. Como mínimo, cuentan con cama, heladera, mesa y sillas y las comodidades aumentan junto con el precio. En los alquileres tradicionales, en tanto, es una característica que no se presenta en prácticamente ningún caso.

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