La composición de la oferta de departamentos en alquiler da cuenta de los efectos del boom inmobiliario que atravesó la Ciudad de Buenos Aires en la última década, caracterizado por una aceleración en la cantidad de viviendas construidas, sobre todo pequeñas y concentradas en el corredor norte de la ciudad. Del total de viviendas ofrecidas en alquiler tradicional, el 35% tiene menos de 10 años de antigüedad y más de la mitad tiene uno o dos ambientes. En el alquiler temporario la tendencia se acentúa. Más de la mitad de su oferta fue construida en la última década y la cantidad de unidades de uno y dos ambientes ascienden al 75%. Estos datos se corresponden con la tendencia registrada en la última década de volcar en la construcción de viviendas para alquiler las ganancias originadas en otras actividades económicas.

Alquiler tradicional

Composición de la oferta según su ubicación geográfica

La oferta de departamentos en alquiler muestra una fuerte concentración en el corredor norte y centro de la Ciudad de Buenos Aires. Palermo, con el 16,87% de la oferta, es el barrio con mayor cantidad de unidades disponibles. Le siguen: Belgrano (11,22%), Recoleta (10,99%), Caballito (5,92%), Retiro (5,82%), San Nicolás (5,59%), Puerto Madero (5,16%), Flores (3,30%), Villa Urquiza (3,08%), Almagro (3,07%), Nuñez (2,84%) y Balvanera (2,76%). En conjunto, estos doce barrios concentran el 76,62% de la oferta. El 23,38% restante se encuentra diseminada en otros 36 barrios, de los cuales ninguno supera el 2% del total de la oferta, siendo los barrios del sur de la Ciudad los que presentan la menor cantidad de unidades disponibles.

Composición de la oferta según su cantidad de ambientes

Con un 33,38% de la oferta, los anuncios de departamentos de dos ambientes son los que predominan. Más atrás se encuentran los de tres ambientes (27,20%), los de un ambiente (18,22%), lo de cuatro ambientes (14,44%) y, por último, los de cinco ambientes (6,76%). De acuerdo a los anuncios relevados, los departamentos de un ambiente cuentan, en promedio, con 33,29 m² cubiertos; los de dos ambientes, con 44,07 m² cubiertos, los de tres ambientes, con 71,59 m² cubiertos y los de cuatro ambientes con 93,5 m² cubiertos.

Composición de la oferta según su antigüedad

La antigüedad de los departamentos ofertados está repartida en porciones similares entre los que tienen más y menos de 30 años de antigüedad, destacándose la rápida incorporación de unidades nuevas o “a estrenar”. Del total de anuncios relevados, el 45,47% de los departamentos tiene más de 30 años de antigüedad, el 9,08% tiene entre 20 y 30 años, el 10,21% tiene entre 10 y 20 años, el 14,54% tiene entre 5 y 10 años, el 10,42% tienen menos de 5 años y el 10,24% son unidades nuevas o “a estrenar”.

Comparando los datos de antigüedad y cantidad de ambientes, se observa que los departamentos más nuevos son, a su vez, los más pequeños. En promedio, la antigüedad promedio de los departamentos de un ambiente es de 17,7 años; la antigüedad de los dos ambientes es de 26,3 años, la de los tres ambientes es de 28,2 años y la antigüedad promedio de los departamentos de cuatro ambientes es de 30,3 años; siendo 25,8 años la antigüedad promedio del parque de viviendas en alquiler tradicional de la Ciudad de Buenos Aires.

Alquiler temporario

La oferta de alquileres temporarios representa el 43% de la totalidad de alquileres disponibles. Existen barrios, incluso, donde la disponibilidad de unidades para alquiler temporario supera ampliamente las unidades para alquiler por dos años. Es el caso de Palermo, Recoleta y San Telmo. En el resto de los barrios, los residenciales siguen siendo mayoría; sin embargo, en barrios como Retiro, Monserrat, San Nicolás, Almagro y Balvanera la brecha es muy corta.

Estos datos dan cuenta del fenomenal crecimiento de esta modalidad de alquiler, que pone en crisis la idea generalizada de que se trata de un mercado orientado al turismo. Es claro que quienes llegan a la Ciudad por turismo lo hacen por períodos mucho más cortos y se alojan mayoritariamente en hoteles o departamentos que se alquilan por día a través de plataformas como Airbnb.

El alquiler por temporada destinado a residentes se expandió notablemente en los últimos 24 meses. Motivados por una rentabilidad mucho más elevada y por la posibilidad de aumentar los precios con mayor frecuencia, inmobiliarias y locadores retiraron la oferta de alquileres tradicionales y se volcaron a los temporarios. El mercado al cual apuntan está compuesto por aquellos vecinos que, por algún motivo concreto -como la falta de una garantía propietaria- no pueden acceder al mercado convencional y resuelven su problema habitacional con contratos de alquiler cortos. Esto implica afrontar precios mucho más elevados, actualizar depósitos y pagar comisiones cada 6, 9 o 12 meses; en ocasiones, pagar varios meses de alquiler por adelantado y vivir constantemente con la inestabilidad de un contrato a punto de vencerse.

Composición de la oferta según su ubicación geográfica

Al igual que en el alquiler tradicional, la oferta de departamentos en alquiler temporario muestra una fuerte concentración en el corredor norte y centro de la Ciudad de Buenos Aires. Palermo, con el 26,45% de la oferta, es el barrio con mayor cantidad de unidades disponibles; le siguen: Recoleta (19,45%), San Nicolás (8,44%%), Belgrano (7,97%) y Retiro (7,64%). Estos cinco barrios concentran el 69.95% del total de la oferta.

El resto de los barrios con mayor cantidad de oferta son: San Telmo (5,51%), Almagro (3,65%), Balvanera (3,44%), Puerto Madero (2.92%), Monserrat (2,51%), Caballito (2,24%) y Villa Crespo (1,98%). Estos siete barrios, junto a los cinco anteriores, concentran el 92,2% de la oferta.  

El 7,8% restante está diseminada en otros 36 barrios, de los cuales ninguno supera el 2% del total de la oferta, siendo los barrios del sur de la Ciudad los que presentan la menor cantidad de unidades disponibles. Algunos, incluso, no tienen ningún departamento en alquiler temporario.

Composición de la oferta según su cantidad de ambientes

Con un 38,97% de la oferta, los anuncios de departamentos de dos ambientes son los que predominan. Más atrás se encuentran los de un ambiente (36,14%), los de tres ambientes (18,44%), los de cuatro ambientes (5,54%) y, por último, los de cinco ambientes (0,89%). De acuerdo a los anuncios relevados, los departamentos de un ambiente cuentan, en promedio, con 32,52 m² cubiertos; los de dos ambientes, con 43,39 m² cubiertos, los de tres ambientes, con 62,91 m² cubiertos y los de cuatro ambientes, con 75,85%.

Composición de la oferta según su antigüedad

La antigüedad de los departamentos que se alquilan de forma temporaria es notablemente inferior. Del total de anuncios relevados, el 21,05% de los departamentos tiene más de 30 años de antigüedad, el 12,17% tiene entre 20 y 30 años, el 10,47% tiene entre 10 y 20 años, el 17,29% tiene entre 5 y 10 años, el 18,52% tiene entre 1 y 5 años y el 20,47% son unidades nuevas o “a estrenar”.

En promedio, la antigüedad de los monoambientes es de 11,09 años; la antigüedad de los dos ambientes es de 17,54 años y la antigüedad de los tres ambientes es de 22,14 años; siendo 16,24 años la antigüedad promedio del parque de viviendas en alquiler temporario de la Ciudad de Buenos Aires.

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